Courtier – agent immobilier intermédiaire – condamnation pénale – violation de l’article 491 du Code pénal – abus de confinace – application de l’article 17 de la loi du 11/02/2013 organisant la profession d’agent immobilier (radiation d’office) – réorganisation judiciaire – mensonge – baux – fausses mentions quant à l’identité du bailleur

De vastgoedmakelaar-syndicus zou in het kader van het beheer van een Vereniging van Mede-Eigenaars een niet-correct financieel beheer hebben gevoerd, door geen toelichting te verschaffen omtrent een bedrag dat door de Algemene Vergadering werd gevraagd op de daartoe bestemde spaarrekening te plaatsen. Op de zitting worden door de aangeklaagde bijkomende stukken neergelegd. De Uitvoerende Kamer betreurt dat er niet werd meegewerkt aan het tuchtonderzoek en legt de beklaagde een waarschuwing als sanctie op.

Aangeklaagde vastgoedmakelaar zou in het kader van huuropdrachten een systeem hebben gehanteerd waarbij hij in bemiddelingsopdrachten een minimum- en een maximumhuurprijs laat noteren, de minimumhuurprijs als huurprijs in de gevoerde publiciteit opgeeft en kandidaat-huurders vervolgens verzoekt mee te delen hoeveel ze voor het huurpand als huurprijs wensen te betalen, werkwijze die de consument misleidt omtrent de werkelijke huurprijs, een lokvogelprocedé is en tot een opbod tussen kandidaat-huurders leidt. De Uitvoerende Kamer oordeelt dat dit niet als correcte selectie en informatieoverdracht van de kandidaat-huurders aan de opdrachtgever kan aanschouwd worden en legt de vastgoedmakelaar als sanctie een berisping op.

Aangeklaagde vastgoedmakelaar beschikt niet over een kwaliteitsrekening. In een schriftelijk verweer aan de Uitvoerende Kamer stelt het BIV-lid dat een kwaliteitsrekening voor haar volstrekt onnodig is, aangezien er gestort kan worden op de rekening van de notaris. De Uitvoerende Kamer volgde deze denkwijze niet, en maant de vastgoedmakelaar aan de ‘plichtenleer eigen te maken en te beheersen én toe te passen - zoals die door de wetgever is geredigeerd’. De Kamer legt 4 maanden schorsing als sanctie op, waarvan 2 maanden effectief en de rest met uitstel gedurende 2 jaren. Aan het uitstel is de voorwaarde van het volgen van opleidingen ten belope van 30 uren bovenop de deontologische verplichting van bijscholing en met uitsluiting van de e-learning verbonden.

De vastgoedmakelaar verklaarde tijdens een ten laste gelegde periode van 3 jaar slechts 3,5 uur vorming te hebben gevolgd. Ondanks verzoek van de rechtskundig assessor liet hij na hiervoor stavingstukken neer te leggen. De vastgoedmakelaar werd opgeroepen, en op de zitting verklaarde hij meer dan 50 jaar ervaring te hebben en over een uitgebreide bibliotheek te beschikken. Hier zouden opleidingen niet tegen op wegen. Hij beweert zich hierdoor te kunnen onderscheiden van menige vastgoedmakelaars die tijdens een vormingsmoment achteraan in een leslokaal plaatsnemen en daar maar in slaap vallen. Bovendien begeleidt aangeklaagde een stagiair, en telkens die een opleiding heeft gevolgd wordt de inhoud ’s anderendaags samen overlopen. De leden van de Uitvoerende Kamer menen dat, zelfs wanneer de aangeklaagde zich meent eervol te moeten onderscheiden van elke andere vastgoedmakelaar, dit de vaststelling van het niet volgen van de nodige vorming niet wegneemt. De opgelegde plicht tot het volgen van permanente vorming houdt immers meer dan louter formeel voldoen aan een deontologische plicht ook een noodzaak in. Als sanctie kreeg de aangeklaagde een schorsing van 3 weken met uitstel opgelegd, waarbij het uitstel werd gekoppeld aan het volgen van opleidingen ten belope van 45 uren.

Aangeklaagde vastgoedmakelaar moest voor de Uitvoerende Kamer van het BIV verschijnen aangezien hij bij de verkoop van een onroerend goed aan zijn opdrachtgeefster had verhuld dat hij zowel optrad als bemiddelend vastgoedmakelaar en als koper. De opdracht tot bemiddeling werd ondertekend door de dochter van de aangeklaagde in opdracht van de vennootschap waarvan de aangeklaagde de gedelegeerd bestuurder is. Er werd voor het betreffende pand een overeenkomst met aankoop-/verkoopbelofte afgesloten met een ander vennootschap waarvan de aangeklaagde vastgoedmakelaar zaakvoerder is. De verkoopprijs was merkelijk lager dan de geschatte verkoopprijs die door de dochter van de aangeklaagde in de opdracht werd opgenomen. Ook werd voor de verkoop een bemiddelingscommissie gevorderd van de opdrachtgeefster. De leden van de UK achtten, gezien het ontbreken van transparantie in de handelingswijze van de vastgoedmakelaar, de inbreuk op artikel 68 van de plichtenleer bewezen. Ook oordeelde de UK dat een inbreuk op artikel 27 van de plichtenleer vast staat. De vastgoedmakelaar was op het moment dat hij optreedt als koper (via één van zijn vennootschappen) niet langer in de hoedanigheid van vastgoedmakelaar waardoor de UK stelt dat hij daardoor niet langer gerechtigd is op de bij de opdracht bedongen commissie. Sanctie : 2 weken schorsing.

De vastgoedmakelaar voerde in het kader van de verkoop van een pand publiciteit op een website zonder de noodzakelijke informatie inzake stedenbouwkundige inlichtingen te vermelden. Aangeklaagde erkent op de zitting dat de publiciteit onvolledig was. Een bediende, voor wie de vastgoedafkortingen ‘Chinees’ zijn vult de informatie op de website aan.

De Uitvoerende Kamer bevestigt dat het de verantwoordelijkheid van aangeklaagde blijft dat er naar het publiek toe enkel geheel correcte informatie wordt uitgestuurd. Ze legt een berisping en het volgen van opleidingen ten belope van 6 uren, specifiek aangaande organisatie en toezicht, als sanctie op.

Aangeklaagde bleek in verschillende dossiers voor verkoop van onroerende goederen publiciteit te hebben gevoerd zonder de noodzakelijke informatie inzake de stedenbouwkundige inlichtingen op correcte wijze te vermelden. De vermelding ‘nog niet aangevraagd’ werd gebruikt voor elementen die verplicht op te nemen dienen te worden.

Bovendien zou de aangeklaagde een samenwerkingsverband hebben georganiseerd met derden met het oog op de uitoefening van gereglementeerde activiteiten van vastgoedmakelaar, zonder dat deze derden toelating hadden om deze activiteit uit te oefenen.

De toelichting door aangeklaagde op elk van de hem ten laste gelegde feiten schoot tekort, of werd niet concreet/bewijskrachtig weerlegd. Hij kreeg door de Uitvoerende Kamer een schorsing van 6 maanden van het Tableau van vastgoedmakelaars als sanctie opgelegd.

Een vastgoedmakelaar moet voor de Uitvoerende Kamer verschijnen wegens het schenden van de discretieplicht. Naar aanleiding van het door de opdrachtgeefster vroegtijdig willen stopzetten van de opdracht werd door de aangeklaagde vastgoedmakelaar een mail verzonden naar de opdrachtgeefster. Haar ex-echtgenoot, diens raadsman en de notaris die de scheiding van de opdrachtgevers regelde werden in kopie geplaatst. In de mail werd verwezen naar de verhuisplannen van de opdrachtgeefster naar het buitenland, wat de opdracht bemoeilijkt zou hebben. Deze informatie werd haar echter vertrouwelijk meegedeeld, daar de verstandhouding met de ex-echtgenoot niet optimaal was. De leden van de Uitvoerende Kamer oordeelden dat de schending van de discretieplicht bewezen was. Dat de ex-echtgenoot nader en met details die de opdracht te buiten gaan, middels eigen inzichten/commentaar van aangeklaagde werd ingelicht is namelijk foutief en valt buiten de opdracht van aangeklaagde. Sanctie: een waarschuwing en het volgen van opleidingen ten belope van 3 uren, specifiek aangaande privacy/deontologie.

De aangeklaagde vastgoedmakelaar zou in het kader van diverse dossiers gelden die op haar derdenrekening stonden hebben aangewend voor eigen doeleinden. Op de zitting betwist de raadsman de feiten niet, aangeklaagde ging failliet en had het financieel moeilijk.

De leden van de Uitvoerende Kamer erkennen dat het aanwenden van andermans gelden een heel laakbaar gegeven is, wat invloed heeft op de gehele beroepsgroep. Aangeklaagde wordt geschrapt van het Tableau van vastgoedmakelaars.

Courtier – agent immobilier intermédiaire – maître de stage – manque de supervision – garanties locatives non restituées – documents disparus – honoraires détournés par la stagiaire – mauvaise utilisation du compte de tiers – violation des articles 1, 3, 4, 28, 29, 30 et 67 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27/09/2006, remplacé par l’A.R. du 29/06/2018 entré en vigueur le 30/12/2018 (M.B. 31/10/2018)

Courtier – agent immobilier intermédiaire – utilisation d’un autre numéro IPI – collaboration avec des tiers non agréés IPI – non collaboration à l’instruction disciplinaire – antécédents disciplinaires – violation des articles 1, 4, 22, 23 et 44 du Code de déontologie, approuvé par A.R. du 27 septembre 2006.

Aangeklaagde vastgoedmakelaar kan voor een periode van drie jaar geen bewijsstukken van permanente vorming voorleggen. Ter zitting haalt de raadsman van de aangeklaagde gezondheidsproblemen van een familielid als reden voor het niet volgen van vorming aan. Het belang van de permanente vorming wordt niet ontkend. De leden van de Uitvoerende Kammer tillen zwaar aan het ontbreken van bewijzen van permanente vorming, wat een noodzaak is ter garantie dat elke erkende vastgoedmakelaar over de meest actuele kennis beschikt. Aangeklaagde krijgt een waarschuwing en het volgen van opleidingen ten belope van 40 uren als sanctie.

Aangeklaagde zou een eerder opgelegde sanctie van twee maanden schorsing niet hebben nageleefd, hetgeen blijkt uit het inspectieverslag van de Dienst Depistage van het Beroepsinstituut Van Vastgoedmakelaars. De leden van de Uitvoerende Kamer achten de feiten bewezen, en leggen aangeklaagde 6 maanden schorsing van het Tableau van vastgoedmakelaars op als sanctie. Aangezien de aangeklaagde ondertussen de weglating van de lijst van erkende vastgoedmakelaars aanvroeg treedt de sanctie in werking bij een eventuele wederinschrijving.

Courtier – agent immobilier intermédiaire – garanties locatives perçues sur le compte privé – fausses informations données aux consommateurs – détournements – dénigrement d’un confrère – absence de collaboration avec l’Institut – manquements aux articles 1, 23, 28, 29, 30, 31, 33, 44 et 67 du Code de déontologie de 2006 et à la directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier