Onderzoeks- en informatieplicht

Een pand verkopen is geen kinderspel. De wettelijke verplichtingen wijzigen regelmatig en de administratieve verplichtingen worden steeds talrijker. Een vastgoedmakelaar-bemiddelaar kan ook hier een waardevolle hulp bieden. 

Indien dit in zijn opdracht is voorzien zal de vastgoedmakelaar-bemiddelaar alle wettelijk verplichte juridische en administratieve documenten verzamelen die noodzakelijk zijn bij een vastgoedtransactie. Bovendien zet je vastgoedmakelaar-bemiddelaar jouw pand via diverse kanalen in de kijker, organiseert plaatsbezoeken, beantwoordt vragen van potentiële kopers, stelt de onderhandse verkoopovereenkomst op enz. Een vastgoedmakelaar-bemiddelaar ontzorgt je en neemt deze tijdrovende formaliteiten uit handen. 

Welke documenten moet een vastgoedmakelaar-bemiddelaar zoal verzamelen? We overlopen de voornaamste hieronder.

De eigendomsakte van een pand is de notariële akte waardoor je de eigenaar bent geworden van de woning. Het document is in feite de identiteitskaart van het vastgoed en vormt het bewijs dat jij de eigenaar bent van het betreffende pand. 

Wanneer je onroerend goed deel uitmaakt van een mede-eigendom, bv. een appartement, verzamelt jouw vastgoedmakelaar-bemiddelaar alle documenten met betrekking tot de mede-eigendom, zoals de basisakte, het huishoudelijk reglement van mede-eigendom, het proces-verbaal van de laatste drie algemene vergaderingen en de afrekening van de lasten (zoals werkkapitaal en reservekapitaal), enz.

Als het vastgoed dat je wil verkopen verhuurd is, helpt jouw vastgoedmakelaar-bemiddelaar jou de benodigde documenten te verzamelen, met name het geregistreerde huurcontract, het document aangaande de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving. Als de koper het huurcontract overneemt, zorgt jouw vastgoedmakelaar-bemiddelaar ook dat het nodige gebeurt inzake de huurwaarborg ten aanzien van de koper.

Een postinterventiedossier (PID) is verplicht bij de verkoop van huizen en appartementen waarvan de bouw is gestart op of na 1 mei 2001, of waaraan werken zijn uitgevoerd door een of meerdere aannemers sinds 1 mei 2001. Het vormt als het ware het technisch paspoort van je woning dat documenten en informatie bevat zoals bv. bouwplannen, nutsleidingen, de gebruikte materialen in de woning, enz. Het dossier moet aan de nieuwe eigenaar worden doorgegeven. Deze overdracht wordt in de notariële akte vermeld.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Het energieprestatiecertificaat (EPC) geeft kandidaat-kopers of -huurders informatie over de energieprestatie van het vastgoed (onder meer de isolatie en verwarming) en bevat aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken. 

Een EPC is verplicht zodra een onroerend goed te koop of te huur wordt gezet. Jouw vastgoedmakelaar-bemiddelaar zal dit opvragen. Bovendien moet EPC-informatie uit het certificaat verplicht worden vermeld in de advertenties en op de affichering voor de verhuur en verkoop.

Bij de verkoop van een woning wordt het EPC aan de koper overgedragen. In het geval van een huurcontract krijgt de huurder een kopie van het certificaat. 

Attest elektrische keuring

De verkoper moet aan de koper een attest van de keuring van de elektrische installatie overhandigen, en dit uiterlijk op het moment dat de akte wordt ondertekend. De koper kan daardoor immers controleren of de elektrische installatie al dan niet aan de huidige normen voldoet. Indien de verkoper en de koper overeenkomen dat een keuring van de elektrische installatie niet nodig is omdat de koper het pand bv. wil afbreken of grondig renoveren, dan dient dit in de authentieke akte vermeld te worden. In dat geval is een keuring niet vereist. 

Bodemattest

Bij de verkoop van onroerend goed moet de koper geïnformeerd worden over de kwaliteit van de bodem waarop het pand zich bevindt.  Het moet ten laatste beschikbaar zijn alvorens de onderhandse verkoopovereenkomst wordt ondertekend. Afhankelijk van de ligging van het vastgoed moet jouw vastgoedmakelaar-bemiddelaar zich wenden tot de OVAM (Vlaanderen), Leefmilieu Brussel (Brussel Hoofdstad), of tot de BDES (Wallonië).

Keuringsattest stookolietank

Hoewel het niet verplicht is om een keuringsattest te laten opmaken van de centrale verwarming of stookolietank bij de verkoop van een woning, moet er wel voldaan worden aan de verplichtingen inzake onderhoud en kwaliteit. Bij een verkoop moeten hiervan ook de laatste attesten en rapporten voorgelegd kunnen worden.

Asbestinventarisattest

Sinds 2022 is het asbestinventarisattest verplicht bij de verkoop van woningen die voor 2001 zijn gebouwd. Het attest brengt de asbesthoudende materialen in een gebouw in kaart, en wordt opgesteld na een inspectie ter plaatse door een gecertificeerd asbestdeskundige. Daarnaast geeft het attest aan hoe asbesthoudende materialen veilig verwijderd kunnen worden.

Stedenbouwkundige inlichtingen

Het is eveneens noodzakelijk om over de stedenbouwkundige vergunningen, meldingen en attesten te beschikken. Je vastgoedmakelaar-bemiddelaar zal deze opvragen bij de betrokken gemeente. In Vlaanderen gebeurt dit via het Vastgoedinformatieplatform.

Kadastraal uittreksel en plan

Het kadastraal uittreksel bevat de gegevens en rechten van de eigenaar, het perceelnummer, de sectie, de aard van het onroerend goed, het bouwjaar, de oppervlakte en het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). Het kadastraal plan geeft de grenzen van het perceel en de bestaande structuren weer.

Kopers moeten worden geïnformeerd of een bepaald onroerend goed al dan niet overstromingsgevoelig is.

Er wordt een overstromingsrapport opgevraagd dat differentieert op de overstromingskans van het perceel (= P-score) en van het gebouw (= G-score).  In de publiciteit zal de P-score en de G-score (in zoverre het perceel bebouwd is) moeten worden vermeld. 

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is een professional die perfect op de hoogte is van alle wettelijke en administratieve verplichtingen die bij de verkoop van vastgoed komen kijken. Door zijn of haar ervaring op het terrein en de verplichting tot permanente vorming kent hij of zij de geldende wetgeving en regels uitstekend, waardoor ze de geknipte persoon zijn om je bij te staan bij een van de belangrijkste transacties uit je leven.  

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar moet een deontologische code naleven, waar het BIV over waakt. Daarnaast beschikken vastgoedbemiddelaars en rentmeesters verplicht over een wettelijk beschermde derdenrekening, evenals over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en financiële borgstelling.

Je vastgoedmakelaar-bemiddelaar doet dus veel meer dan alleen de bovengenoemde documenten verzamelen. Hij of zij staat je bij tijdens het volledige proces, van het moment dat je beslist om je vastgoed te koop te stellen tot het moment dat de verkoop wordt afgerond.