Performanter IT-systeem geeft boost aan het opsporen van nepmakelaars

Eind 2023 telde België 10.972 vastgoedmakelaars. Daarnaast is er jammer genoeg een kleine maar hardnekkige groep nepmakelaars die zich zonder BIV-erkenning op de markt begeeft. Het opsporen en voor de rechtbank dagen van deze nepmakelaars is één van de wettelijke taken van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), want deze illegale beoefenaars vormen een reëel gevaar voor de consument. Om hen te betrappen heeft het BIV privédetectives in dienst. Die kunnen zich voordoen als kandidaat-kopers. Als ze een nepmakelaar betrappen, leidt dat tot vervolging. In 2023 werden in totaal 732 dossiers omtrent illegale makelaardij geopend, bijna dubbel zo veel als in 2022.

Deze toename is er gekomen omdat de Dienst Opsporing van het BIV een performanter IT-systeem in gebruik heeft genomen. Hierdoor wordt een groot deel van de administratieve taken overgenomen. Daardoor kunnen er meer dossiers behandeld worden. Tegelijk kwam er ook meer tijd vrij voor de privédetectives om naast reactief ook meer proactief op te treden. Vorig jaar maakten zij 555 inspectieverslagen op.

Niet elk geopend dossier hoeft voor een rechtbank te komen. In eerste instantie vraagt het BIV om informatie. Als na onderzoek blijkt dat het toch geen onwettige uitoefening betreft (bv. omdat de betrokkene als bediende tewerkgesteld is in een vastgoedkantoor of omdat de syndicus een mede-eigenaar blijkt te zijn), dan kan het dossier snel worden afgesloten. “In 2023 was dat het geval voor 61 % van de geopende dossiers”, legt Olivier Morobé, eerste ondervoorzitter van het BIV, uit. “Is er daarentegen sprake van illegale makelaardij, dan moet de betrokken zich ofwel in regel stellen door het erkenningstraject aan te vatten, door als bediende in een vastgoedkantoor aan de slag te gaan of door de vastgoedmakelaarsactiviteiten onmiddellijk stop te zetten.”

Doet de overtreder dat niet, dan onderneemt het BIV gerechtelijke stappen. In 2023 werden 25 nieuwe rechtszaken ingeleid. Illegale makelaars mogen er nagenoeg altijd van uitgaan dat, als ze zich niet in regel stellen en de zaak voor de rechtbank komt, een gerechtelijke veroordeling zal volgen. Vorig jaar werden 16 van de 18 vonnissen of arresten uitgesproken in het voordeel van het BIV (één van die dossiers is nog hangende in beroep, het andere werd afgewezen omdat de situatie naderhand werd geregulariseerd). In de praktijk komt een veroordeling neer op de onmiddellijke stopzetting van de illegale activiteit, vaak gekoppeld aan een dwangsom die tot 5.000 euro per inbreuk per dag kan oplopen.

Daarnaast opende het BIV in 2023 ook 1.900 tuchtdossiers op basis van klachten of ambtshalve na steekproefsgewijze controles die het BIV uitvoert in de vastgoedkantoren. De Nederlandstalige Uitvoerende Kamer opende 1.314 dossiers. Aan Franstalige kant werden 586 dossiers geopend.

Er werden in totaal 280 tuchtbeslissingen genomen door de Kamers. In bijna 70% van de beslissingen werd er een zware sanctie toegekend. 30 vastgoedmakelaars mogen het beroep niet meer uitoefenen en 160 leden liepen een tijdelijke schorsing op. Redenen om dergelijke sancties op te leggen kunnen bv. te wijten zijn aan onregelmatigheden op de derdenrekening of aan een samenwerking met een onwettige beoefenaar.

Belangrijk om weten is dat de Uitvoerende Kamers van het BIV geen schadevergoeding kunnen opleggen. Dat kan enkel een burgerlijke rechtbank.

*vb. een beslissing tot aanvullend onderzoek, een uitstel, een verzoek tot inzage van de motivering…

Daarnaast verricht het BIV ook controles in de vastgoedkantoren. Tijdens die bezoeken wordt bv. de vormingsplicht, de correcte affichering van de tarieven in de etalage, de transparantie op de derdenrekening e.d. gecontroleerd. Vorig jaar vonden 596 controles plaats, een stijging met 35% vergeleken met 2022. In 247 dossiers werd een vermanende brief opgesteld en 66 keer werd een vastgoedmakelaar opgeroepen om zich te komen verantwoorden voor de tuchtkamers van het BIV.