BIV trekt aan alarmbel: structureel tekort aan vastgoedmakelaars-syndici is problematisch voor meer dan 90.000 mede-eigendommen

Syndici zijn broodnodig, maar het knelpuntberoep vindt onvoldoende professionals voor het beheer van mede-eigendom. Het aantal vastgoedmakelaars (bemiddelaars, syndici, rentmeesters) mag dan wel jaar na jaar toenemen, van alle erkende vastgoedmakelaars is slechts 4% uitsluitend actief als vastgoedmakelaar-syndicus. Om die reden organiseerde het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) een bevraging waaraan 1.872 vastgoedmakelaars deelnamen. In deze bevraging, die nooit eerder werd afgenomen, geeft drie vierde van alle vastgoedmakelaars-syndici aan dat het beroep onvoldoende gekend is en stelt 72% dat ze dagelijks te maken krijgen met persoonlijke problemen van mede-eigenaars die niets met de taken van een syndicus te maken hebben.

België telde in 2021 meer dan 90.000 mede-eigendommen, dat is bijna een derde van al het residentieel vastgoed in België. Die moeten, volgens de Belgische wetgeving, allemaal beheerd worden door een syndicus, die aansprakelijk is voor het technisch, administratief en financieel beheer van de mede-eigendom. 

In de afgelopen drie jaar kwamen er slechts 155 nieuwe leden bij als titularis-syndicus. Om als titularis te worden erkend moesten zij een stage van 1.500 uur volgen, en slagen voor de schriftelijke en mondelinge bekwaamheidstest.  Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) controleert de stage en de toegang tot het beroep. Het aantal nieuwe vastgoedmakelaars-syndici groeit lichtjes, maar het aantal weglatingen (zijnde leden die het beroep niet meer willen uitoefenen) is daarentegen veel groter, waardoor het aantal nieuwelingen niet opweegt tegen het aantal stoppende syndici.

“Er komen meer en meer mede-eigendommen bij in ons land. Om die goed te beheren zou het aantal vastgoedmakelaars-syndici ook moeten toenemen. We merken echter dat er onvoldoende vastgoedmakelaars-syndici bijkomen, waardoor het niet ondenkbaar is dat sommige mede-eigenaars op een dag geen vastgoedmakelaar-syndicus meer zullen vinden voor het beheer van hun mede-eigendom,” stelt Frederiek Thiers, penningmeester bij het BIV en tevens vastgoedmakelaar-syndicus in hoofdberoep.

Op 30 juni 2022 telden we 497 vastgoedmakelaars-syndici die louter op de syndicus-deelkolom zijn ingeschreven. Zij mogen enkel syndicusactiviteiten stellen. Dit aantal is zorgwekkend, en maakt van vastgoedmakelaar-syndicus een knelpuntberoep. Er zijn daarnaast nog 2.808 bemiddelaars-syndici, die beide activiteiten mogen uitoefenen, maar dat niet noodzakelijk doen. 

Slechts 4% van de vastgoedmakelaars oefenen louter het beroep van syndicus uit, een laag percentage dat ook tot uiting komt in de instroom van nieuwe stagiairs. In de voorbije drie jaar zijn er slechts 154 nieuwe stagiairs bijgekomen die enkel kiezen voor het syndicusberoep, wat nog geen 6% uitmaakt van het totale aantal nieuwe stagiairs. 

Het beroep van vastgoedmakelaar-bemiddelaar is dus veel aantrekkelijker en populairder dan dat van vastgoedmakelaar-syndicus. Het BIV is zich al even bewust van deze problematiek en organiseerde daarom een grootschalige bevraging om de pijnpunten in kaart te brengen en actie te kunnen ondernemen. 

De bevraging werd gemaakt en geanalyseerd door UCL en is ingevuld door 1.872 professionals. 37% onder hen zijn vastgoedmakelaars-syndici, 21% zijn bedienden van een vastgoedmakelaar-syndicus, en 18% studenten. Verder hebben nog een klein aandeel stagiairs, ex-syndici, vastgoedmakelaars-bemiddelaars en vastgoedmakelaars-rentmeesters deelgenomen aan het onderzoek.

De bevraging van het BIV leert dat 3 op 4 professionals aangeeft dat de rol van de vastgoedmakelaar-syndicus onvoldoende gekend is bij het grote publiek. 

72% van de bevraagden geeft ook aan dagelijks te maken te krijgen met persoonlijke problemen van mede-eigenaars die niets met de taken van een vastgoedmakelaar-syndicus te maken hebben. Mede-eigenaars denken immers vaak verkeerdelijk dat bemiddeling in conflicten of problemen in het privatieve gedeelte van de mede-eigendom ook tot de taken van de vastgoedmakelaar-syndicus horen. 

De taken van een syndicus zijn echter bij wet vastgelegd, en omvatten het technisch, administratief en financieel beheer van de gemeenschappelijke delen.

Algemene vergaderingen worden vaak ’s avonds gehouden, dat zorgt er in combinatie met de steeds toenemende werkdruk voor dat zo’n 60% van alle syndici en hun medewerkers aangeven dat hun werk zoveel van hun tijd en energie vergt dat het een negatief effect heeft op het privéleven.

"Heel wat syndici geven aan dat de hoge werkdruk, late werkuren en sterke impact op het privéleven hen parten begint te spelen. Dergelijke situaties veroorzaken verhoogde stress welke kunnen leiden tot fysieke en emotionele uitputting. Zelfs al beschouwen ze hun job als heel zinvol, het onevenwicht tussen het beroeps- en privéleven zorgt ervoor dat meer en meer collega’s-syndici eraan denken om te stoppen, actie is dus vereist! Op basis van de resultaten van de enquête, raden wij onze leden aan om zoveel mogelijk algemene vergaderingen te laten plaatsvinden tijdens de kantooruren", stelt Frederiek Thiers. 

Vastgoedmakelaars-syndici gaven in het onderzoek zelf aan dat de situatie verbeterd kan worden door het publiek te informeren over de rol en bevoegdheden van de vastgoedmakelaar-syndicus.

Om die reden zal het BIV volgend jaar een bewustwordingscampagne op poten zetten met als doel het grote publiek te informeren over wat de taken van een vastgoedmakelaar-syndicus inhouden, en om het beroep te promoten ten aanzien van de leden van het BIV. 

"Er is een groot tekort aan syndici die mede-eigendommen beheren. Het onderzoek van het BIV geeft de redenen hiervan op objectieve wijze weer. Het BIV wil helpen het beroep aantrekkelijker te maken. Het organiseren van algemene vergaderingen overdag en het gebruik van digitale technologie zijn voor de hand liggende oplossingen. De informatiecampagne die zal opgezet worden, heeft tot doel het grote publiek te duiden wat men van een syndicus kan verwachten op gebied van dienstverlening en verloning. Het is noodzakelijk om de roeping tot het beroep te stimuleren en in de schijnwerpers te zetten en dit ten bate van een goed functioneren van onze maatschappij, alsook dat het onontbeerlijk is om de vorming tijdens en na de stage te verbeteren", verklaart minister van Middenstand en Zelfstandigen David Clarinval.

"Wij hopen dat deze campagne rond het beroep van vastgoedmakelaar-syndicus enerzijds zal leiden tot een beter begrip van het beroep en anderzijds tot een toename van het aantal beoefenaars om de continuïteit van het beheer van mede-eigendommen te kunnen garanderen", besluit Frederiek Thiers.