Wijzigingen Brusselse Huisvestingscode gaan in op 1 november

Zoals al aangekondigd in een eerdere BIV-Mail, wijzigt de ordonnantie van 4 april 2024 de Brusselse Huisvestingscode met het oog op de verwezenlijking van het recht op huisvesting, en treedt deze overmorgen, op 1 november in werking. Het doel is om het recht op huisvesting van kwetsbare personen te versterken door middel van drie essentiële onderdelen: bewoonbaarheid, wettelijke huurzekerheid en betaalbaarheid.

De voornaamste wijzigingen aan de Brusselse Huisvestingscode zetten we hierna uiteen:

Wijziging van de artikels 248 en 249 betreffende de huurwaarborg: deze laatste wordt beperkt tot 2 maanden huur in alle gevallen (en niet langer 3 maanden huur in bepaalde gevallen) en kan ingevolge de wensen van de huurder deze vormen aannemen: een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder, een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen, een zakelijke zekerheidsstelling of een persoonlijke borg.

De betaling van de huurwaarborg mag niet handmatig gebeuren. Als de huurder de huurwaarborg desondanks toch cash betaalt, is de verhuurder verplicht deze op een geïndividualiseerde rekening te storten. Aan het einde van het huurcontract moet de huurwaarborg binnen de 2 maanden aan de huurder worden terugbetaald. De sanctie voor de niet-naleving bestaat uit een betaling door de verhuurder aan de huurder van 10% van de genoemde waarborg, te vermenigvuldigen met het aantal maanden vertraging.

Toevoeging van artikels 225/1 en 225/2 aangaande de betaling van de huur en de kosten: de betaling mag niet cash gebeuren maar uitsluitend via overschrijving of storting op een bankrekening. Het bankrekeningnummer dient vermeld te worden in het huurcontract en in elke ingebrekestelling. Onverminderd de toepassing van de wettelijke rente, is elk schadebeding betreffende een vertraging in de betaling van de huur verboden. De verdeelsleutel voor de lasten wordt opgenomen in de huurovereenkomst en kan enkel worden gewijzigd met toestemming van de partijen.

De uittredende plaatsbeschrijving moet worden opgesteld binnen een maand nadat de huurder het pand heeft verlaten (art. 220, §3). Voorheen voorzag de Huisvestingscode geen termijn om deze op te stellen. 

Toevoeging van artikel 220/1 aangaande een brand- en waterschadeverzekering: de huurder is verplicht om deze verzekering af te sluiten voordat hij de woning betrekt (tenzij anders overeengekomen met de verhuurder). De huurder is aansprakelijk voor brand- en waterschade, tenzij hij kan bewijzen dat deze buiten zijn schuld is ontstaan; 

Toevoeging van artikel 218/1 betreffende gezelschapsdieren: elke bepaling in de huurovereenkomst die het houden van een gezelschapsdier in het gehuurde goed zonder meer verbiedt, wordt als niet-geschreven beschouwd. De huurovereenkomst kan:

• het houden van gezelschapsdieren koppelen aan de voorwaarde dat er geen overlast is;

• het aantal dieren of de soorten die gehouden mogen worden, beperken op basis van aanvaardbare redenen. 

Wijziging van artikel 238 omtrent overeenkomsten van kortlopende huur: deze mogen slechts eenmaal worden verlengd. Bovendien kan de huurder, als de verhuurder een opzegtermijn van 3 maanden in acht neemt, voortaan een tegenopzeg van een maand in acht nemen (zonder in dit geval aanspraak te kunnen maken op een schadevergoeding).

Om het principe van afvlakking van de huurprijs voor kortlopende huurovereenkomsten te concretiseren wordt de verhuurder verplicht om in de precontractuele informatie het volgende te vermelden: “het soort huurovereenkomst, het bedrag en de datum van betaling van de laatste huur van de vorige huurder (...)”. In de praktijk betekent dit dat deze info moet worden vermeld in de huuradvertentie, ongeacht het gebruikte verspreidingskanaal (bv. op een website,  via sociale media enz.).

In artikel 231 wordt een tweede lid toegevoegd omtrent kennisgevingen. Zoals reeds voorzien, begint de opzegtermijn in alle gevallen waarin de kennisgeving op gelijk welk moment kan gebeuren, op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de kennisgeving is gedaan. Het nieuwe lid luidt: “In de andere gevallen neemt de opzeggingstermijn een aanvang op de dag waarop de bestemmeling wordt geacht kennis te hebben gekregen van de opzegging." Bv:  op de dag van betekening door een deurwaardersexploot, de dag van aanbieding van een aangetekende brief enz.).