De Brusselse regering is van plan huurders bij de verkoop van een woning voorrang te laten krijgen om deze aan te kopen. Dit voornemen is opgenomen in een ontwerp van ordonnantie dat op 13 juli jl. werd goedgekeurd in de commissie Huisvesting van het Brussels Parlement. Het is nu wachten op een goedkeuring op de plenaire vergadering na het zomerreces. Naast de ingrijpende impact op de Brusselse koopmarkt wordt er ook een nieuwe informatieplicht voor de vastgoedmakelaar ingevoerd.
Het ontwerp van ordonnantie voert een voorkeurrecht voor de aankoop van een woning in voor de zittende huurder. Dit recht zal niet uitgeoefend kunnen worden wanneer een huurovereenkomst van korte duur (een duur van minder dan of gelijk aan drie jaar) werd afgesloten. Op te merken valt wel dat een huurovereenkomst afgesloten voor een jaar en nadien omgezet in een overeenkomst van negen jaar wanneer de huurder in de woning blijft wonen zonder dat de verhuurder zich verzet, of een huurovereenkomst van drie jaar die de partijen in onderling overleg met een of twee jaar verlengen, wel onder het toepassingsgebied van het voorkeurrecht zullen vallen.
Het voorkeurrecht zal ook niet gelden bij een verkoop waarbij de medecontractanten leden zijn van eenzelfde familie tot de derde graad, en wanneer een gebouw met meerdere woningen waarin verschillende huurders wonen als ondeelbaar goed wordt verkocht. Evenmin geldt het voorkeurrecht in geval van onderverhuur, studentenhuur of cohousing.
Dit voorkeurrecht wordt verleend aan de huurder zelf, aan zijn afstammelingen en adoptiekinderen of die van zijn echtgenoot of van zijn wettelijk samenwonende, op voorwaarde dat de betrokkenen in de woning in kwestie zijn gedomicilieerd.
Informatieplicht ten aanzien van de huurder
Het voorkeurrecht doet een informatieplicht van de verhuurder ten aanzien van de huurder ontstaan wanneer hij zijn goed wil verkopen. Er wordt verduidelijkt dat de verhuurder die informatieplicht moet naleven voor hij een verkoopovereenkomst voor de woning sluit. Ook de vastgoedmakelaar die gelast is met de verkoop wordt aan dezelfde verplichting onderworpen, indien hij beschikt over de identiteit van de huurder. Vóór de sluiting van de verkoop dient de huurder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging ingelicht te worden over de intentie om het goed te verkopen en over zijn voorkeurrecht. Deze kennisgeving geldt als verkoopaanbod. De kennisgeving moet enkel worden gedaan aan de huurder(s), zoals vermeld in de huurovereenkomst. Wanneer meerdere personen zijn opgenomen in de huurovereenkomst moet elke huurder elk afzonderlijk in kennis worden gesteld.
De informatie aan de huurder moet ten minste de volgende gegevens bevatten: de identiteit en de woonplaats van de verhuurder, het adres van de woning waarvan de verkoop is voorgenomen, de beschrijving van de woning en met name de kadastrale perceelsidentificatie, een aanduiding van de prijs en de voorwaarden van de voorgenomen verkoop, de zakelijke rechten die eventueel op het goed rusten.
De notaris die de notariële akte moet verlijden moet voor de ondertekening nagaan of de huurder wel degelijk werd ingelicht conform de wettelijke bepalingen en zal de verkoopprocedure opschorten indien de informatieplicht niet werd nageleefd, zodat de huurder van zijn voorkeurrecht gebruik kan maken.
Huurders inlichten over elk opbod
Indien het verkoopaanbod met een minimumprijs (“vanaf …”) in plaats van een vaste prijs is opgenomen, moet de huurder ingelicht worden over elk opbod. De huurder stelt de verhuurder of vastgoedmakelaar uiterlijk binnen 30 dagen in kennis van zijn beslissing om af te zien van zijn voorkeurrecht of om het uit te oefenen tegen de bekendgemaakte prijs en voorwaarden.
Wanneer de eigenaar besluit te verkopen tegen een voordeligere prijs of gunstigere voorwaarden zal de notaris de huurder hiervan op de hoogte te brengen, indien de verhuurder of vastgoedmakelaar dit nog niet heeft gedaan. Deze kennisgeving geldt opnieuw als een verkoopaanbod aan de huurder. Dit nieuwe aanbod is 7 dagen geldig.
De ontworpen bepaling van dit nieuwe voorkeurrecht voorziet ook in een sanctie wanneer een verkoop heeft plaatsgevonden zonder dat de informatieplicht aan de huurder werd nageleefd. De huurder zal een vordering tot indeplaatsstelling tegen de koper kunnen instellen, gelijkaardig aan wat reeds bestaat in de pachtwet. Hierbij kan de benadeelde huurder in de rechten en plichten van de koper treden die uit de authentieke akte voortvloeien. De huurder betaalt aan de koper de door hem betaalde prijs en de aktekosten.
We houden je op de hoogte van de verdere behandeling van dit ontwerp van ordonnantie en van het moment van inwerkingtreding.