Rapport Steunpunt Wonen peilt naar rendement private verhuur

Een recent rapport van het Steunpunt Wonen brengt nieuwe gegevens over het rendement van private verhuur in kaart. In het onderzoek werd ook nagegaan wat de verschillen in rendement (huurratio’s) zijn volgens het risicoprofiel van de huurders en het type woning en tot slot wat de evolutie van de huurwoningvoorraad is. 

Een schatting van het totale huurrendement komt uit op 3,3% en ligt in lijn van eerder gemaakte schattingen uit 2016. Het totale rendement behelst enkel het rendement van het verhuren van de woning, niet het rendement op de eigen investering van de verhuurder. In bovenstaande tabel wordt een indicatie gegeven van de grootteorde van de diverse elementen voor een huurwoning met een huurmarktwaarde van 1.000 euro per maand. De verkoopwaarde van een dergelijke woning kwam in 2023 overeen met ongeveer 337.000 euro. De resultaten tonen aan dat het totaal verwacht rendement rond de 3,29% ligt.

De analyse van de huurratio’s toont aan dat er heel wat variatie verscholen zit achter het gemiddelde bruto-rendement. Die verschillen kunnen verklaard worden door aanpassing van de huurprijs naargelang de woningkenmerken en huurderskenmerken om uiteindelijk eenzelfde netto-rendement te bekomen. Er werd ook aandacht besteed aan het huurdersprofiel. Verhuurders laten hun huurprijs mede afhangen van het verwachte profiel van de huurder (op basis van huurders in de buurt). Het profiel van een nieuwbouwhuurder is daarbij minder risicovol dan gemiddeld, en dit verklaart een geschat prijsverschil van 3,8%.  

Inzake de evolutie in de huurwoningvoorraad heeft de veranderende vastgoedfiscaliteit van de laatste jaren een grote invloed. Zo was er o.a. de verhoging van verkooprechten naar 12% voor een tweede woning sinds 1 januari 2022. Er kan verwacht worden dat de huurmarkt van bestaande woningen hierdoor onder druk komt te staan. Dit lijkt voornamelijk in centrumsteden te spelen waar de woningvoorraad gemiddeld ouder is. Dit in combinatie met het feit dat nieuwbouw in de duurdere centrumsteden prijzig is, kan zorgen voor een verder krimpend betaalbaar huuraanbod in steden. 

De huurvoorraad is tussen 2018 en 2023 met 50.956 woningen toegenomen. Deze toename is te verklaren door de toename van het aantal Vlaamse huishoudens, en daarbovenop een lichte stijging van het aandeel huishoudens in de private huur. De toename wordt volledig bepaald door nieuwbouwhuurappartementen. De voorraad huurhuizen is daarentegen met 2.600 gedaald, vooral bepaald door de afname van 14.000 oudere huurhuizen. Kijken we naar de toename van de huishoudens in de private huur vinden we dat twee derde van de 50.000 extra huishoudens alleenstaanden zijn, en de overige toename evenredig verdeeld is tussen huishoudens met en zonder kinderen. 

Het rapport geeft in haar eindconclusie mee dat het een uitdaging blijft om een mix van kwalitatief en betaalbaar huren na te streven. Het aanbod verruimen kan beide ondersteunen, maar er dient rekening gehouden te worden met de rendabiliteit voor investeerders, zo stellen de onderzoekers.