Publiciteit en vergunningenstatus van een goed? Wees transparant ten aanzien van potentiële kopers

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) legt een bijzondere informatieplicht aan de vastgoedmakelaar op bij de verkoop van onroerend goed. Concreet moeten volgende zaken in de publiciteit vermeld worden (art. 5.2.6, eerste lid, VCRO):

1. Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen uitgereikt?
2. Wat is de meest recente stedenbouwkundige bestemming, zoals vermeld in het plannenregister?
3. Maakt het goed het voorwerp uit van een rechterlijke maatregel (bv. herstelvordering)  of bestuurlijke maatregel (stakingsbevel, bestuursdwang, last onder dwangsom, minnelijke schikking) of is er een procedure voor het omleggen van een dergelijke maatregel hangende (bv. een dagvaarding uitgebracht door een handhavende instantie)?
4. Rust er op het goed een voorkooprecht in het kader van een uitvoeringsplan?
5. Is er voor het goed een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden van toepassing?

In bepaalde gemeenten geldt een langere wachttijd om deze informatie te ontvangen. Je mag al publiciteit voeren van zodra je het stedenbouwkundig uittreksel hebt opgevraagd, ook al beschik je nog niet over alle informatie (zie artikel 5.2.6, tweede lid, VCRO). Zodra je de informatie hebt ontvangen, moet je deze zo snel mogelijk in je publiciteit opnemen.

Volgens artikel 5.2.6, derde lid, VCRO, zijn “andere vermeldingen” in de publiciteit “slechts toegestaan voor zover zij de ontvanger van de informatie niet misleiden omtrent de stedenbouwkundige status van het goed”.

De rechtskundige assessoren van de Uitvoerende Kamer (UK) merken op dat er soms verwarring heerst bij sommige vastgoedmakelaars omtrent artikel 5.2.6, eerste lid, punt 1 en punt 3 van de VCRO.

Onder punt 3 worden alle rechterlijke en bestuurlijke herstelmaatregelen bedoeld die werden ingeleid door een bevoegde overheid (het openbaar ministerie, de gewestelijke stedenbouwkundig inspecteur, de gemeentelijke stedenbouwkundig inspecteur en de burgemeester in naam van de gemeente). Dit zijn dus de publieke rechtsvorderingen. Zo moeten bv. herstelvorderingen en vonnissen waarmee een einde gesteld wordt aan de gevolgen van een bouwovertreding gemeld worden, evenals dagvaardingen en of er een bestuurlijke maatregel (gericht op het herstel van het leefmilieu of de ruimtelijke ordening) werd uitgebracht.

Zogenaamde “private herstelvorderingen” zijn niet bedoeld onder punt 3 (bv. burendiscussie voor het vredegerecht aangaande scheiding van de percelen, een recht van doorgang dat gewaarborgd moet worden bij een woning na een scheiding, of een dagvaarding van een buur waarin die zich erover beklaagt dat er geen vergunning is voor het te koop gestelde goed). Dit neemt niet weg dat je hierover wel transparant moet zijn vanaf een eerste contact met potentiële kopers. Zo kunnen deze laatsten niet beweren hier niet van op de hoogte te zijn gesteld. Je kan de kopers informeren door hen een schriftelijk document te overhandigen en te laten ondertekenen. Zet je dit liever op mail, zorg dan dat je deze mail zorgvuldig in je dossier bewaart.

Omtrent punt 1 moet de nodige voorzichtigheid aan de dag gelegd worden in de publiciteit van een goed, zodat potentiële kopers “niet misleid worden omtrent de stedenbouwkundige status van het goed” (artikel 5.2.6, derde lid, VCRO). In een tuchtbeslissing van de UK van 10 februari ll. werd een villa verkocht waarbij de regularisatievergunning voor twee bijgebouwen (tuinhuis en lounge), aangelegde verhardingen en een zonnepaneelconstructie geweigerd waren. Die weigeringsbeslissing stond duidelijk op het stedenbouwkundig uittreksel vermeld. In de bemiddelingsopdracht werd afgesproken om de kandidaten bij een bezoek aan de villa op de hoogte te stellen maar geen melding te maken in de advertenties, om “potentiële klanten niet af te schrikken”. In de publiciteit stond vermeld dat er wél een vergunning was voor het goed. Dit mocht dan misschien wel zo zijn voor de villa zelf, zaak was dat het goed werd verkocht mét twee bijgebouwen, de aangelegde verhardingen en een zonnepaneelconstructie. De UK besloot dan ook dat er een inbreuk was op de artikelen 1 en 55 van de Plichtenleer (art. 55 stelt dat de vastgoedmakelaar in zijn reclame en advertenties geen personen mag misleiden omtrent de essentiële kenmerken van het goed) en op artikel 5.2.6 van de VCRO. De beklaagde kreeg een berisping opgelegd.