Opening en aandachtspunten van de derdenrekening

Bemiddelaars en rentmeesters hebben de verplichting om over een derdenrekening te beschikken. Syndici hebben deze verplichting niet.

Bemiddelaars en rentmeesters nemen in het kader van hun professionele activiteiten geregeld het beheer van gelden van derden op zich. Denk aan voorschotten voor de verkoop van onroerende goederen of de door de huurders betaalde huur in het geval van rentmeesterschap.

De derdenrekening is een specifieke, wettelijk beschermde, rekening die gebruikt wordt voor dergelijke betalingen van en aan derden.

Op het moment van opening van deze rekening moet de bemiddelaar of de rentmeester die ze opent duidelijk maken dat hij ze opent vanuit een professionele hoedanigheid. De gelden blijven hierdoor gescheiden van het eigen privévermogen van de vastgoedmakelaar en zijn wettelijk beschermd in geval van een faillissement.

Het moet dus gaan om een officiële derdenrekening (die gestaafd is met een officieel document) die aan enkele minimale vereisten voldoet (zie onder) en niet om een rekening die jij gewoon beschouwt als je derdenrekening.

Wie een nieuwe derdenrekening wil openen, kan met deze modelovereenkomst van Febelfin naar zijn of haar bank stappen. Alle Belgische banken aanvaarden of gebruiken dit document.

Aan welke minimale vereisten moet een derdenrekening voldoen? De overeenkomst tot opening van deze rekening met de financiële instelling vermeldt minstens volgende punten:

• de vastgoedmakelaar verbindt er zich toe dat de “derdenrekening” nooit een debetsaldo vertoont;

• op deze rekening mag geen enkele vorm van krediet worden toegestaan, en ze mag ook onder geen enkel beding dienen als waarborg;

• geen enkele vorm van compensatie, fusie of eenheid tussen de “derdenrekening” en andere bankrekeningen van de vastgoedmakelaar mag bestaan.

Het is mogelijk dat meerdere vastgoedmakelaars binnen hetzelfde kantoor dezelfde derdenrekening gebruiken, zolang ze toegang hebben. In het verleden oordeelde de Uitvoerende Kamer eveneens dat als een makelaar-zaakvoerder geen volmacht heeft op deze rekening, dit aantoont dat hij zijn kantoor niet op een dermate goede manier organiseert zodat hij controle over de rekening heeft en er effectief en continu toezicht op kan houden. Er dient te allen tijde toezicht uitgeoefend te worden op de bedienden, het kantoor en de werkzaamheden.