Derdenrekening: nooit een negatief saldo / banken mogen geen kosten aanrekenen

De vastgoedmakelaardij is één van de beroepsgroepen waarbij de professional in het kader van zijn opdracht het beheer van gelden van derden op zich neemt. Denk aan de door de wederpartij betaalde voorschotten voor de verkoop van onroerende goederen of de door de huurders betaalde huur in het geval van rentmeesterschap. De vastgoedmakelaar stort deze gelden op een derdenrekening, geopend bij een bank op basis van de ‘overeenkomst derdengelden en kwaliteitsrekeningen van vastgoedmakelaars’. Deze modelovereenkomst - opgesteld door Febelfin in samenwerking met het BIV - is op onze website te vinden. De gelden blijven hierdoor gescheiden van het eigen vermogen van de vastgoedmakelaar en kunnen bij een mogelijk faillissement niet worden gebruikt om (bevoorrechte) schuldeisers mee te betalen. Het is dus duidelijk dat het gebruik van een derdenrekening een noodzaak is dat de consument beschermt, en dat met grote zorgvuldigheid met deze derdengelden omgegaan moet worden.

Zo mag, om de bescherming van de consument te maximaliseren, een derdenrekening nooit in debet staan. Dit is wettelijk vastgelegd onder artikel 21/2 van de vastgoedmakelaarswet, en in artikel 3 van de deontologische richtlijn betreffende de derdenrekening van de vastgoedmakelaar. Het principe is ook opgenomen in artikel 2 van de modelovereenkomst derdengelden. Ook banken mogen geen kosten aanrekenen op de derdenrekening. De modelovereenkomst derdengelden verklaart immers dat de kosten van verzending en terbeschikkingstelling van de briefwisseling, alsook de kosten voor het beheer van de derdenrekening in debet worden gebracht van een andere, door de vastgoedmakelaar geopende rekening die geen derdenrekening is. 

Een derdenrekening zal geopend kunnen worden bij de bank waar de vastgoedmakelaar ook een aparte vastgoedmakelaarsrekening heeft, waarop de andere voor de vastgoedmakelaar of de vennootschap bestemde tegoeden in bewaring worden gegeven. Eventuele kosten verbonden aan de derdenrekening zullen dan betaald dienen te worden via de vastgoedmakelaarsrekening. De modelovereenkomst werd destijds herwerkt naar aanleiding van de wettelijke verankering van de derdenrekening in de vastgoedmakelaarswet sinds 1 augustus 2018. Het wordt aangeraden om deze overeenkomst ook te laten ondertekenen voor derdenrekeningen die werden geopend op basis van de oudere, en dus achterhaalde, overeenkomst derdengelden en kwaliteitsrekeningen van de vastgoedmakelaar daterend van voor 1 augustus 2018.

De tuchtkamers van het BIV hechten veel belang aan het correct beheer van derdengelden door de vastgoedmakelaar en houden toezicht op de naleving van alle wettelijke bepalingen. Weet ook dat de referendarissen van het BIV tijdens steekproefsgewijze controles steeds nagaan of de gecontroleerde vastgoedmakelaar over een derdenrekening beschikt en of deze correct gebruikt wordt.

Ter illustratie: recent moest een vastgoedmakelaar zich voor de Uitvoerende Kamer (UK) van het BIV verantwoorden aangezien hij op onrechtmatige wijze gebruik maakte van derdengelden. De vastgoedmakelaar gebruikte een optieprijs-voorschot van 23.500 euro die gestort werd op zijn derdenrekening om ‘medische kosten’ te betalen. Op de zitting verklaart zijn raadsman dat de aangeklaagde recht had op een commissie, en meent recht te hebben op die 23.500 euro. Dit is een duidelijke overtreding. Bovendien werd vastgesteld dat er in een periode van twee jaar lukraak grote en kleine bedragen van de derdenrekening naar de eigen rekening werden doorgestort. De leden van de UK besluiten dat de verrichtingen met de derdenrekening door aangeklaagde dermate ernstig zijn dat enkel de zwaarste sanctie een rem kan zetten op zijn onjuist handelen. De vastgoedmakelaar werd geschrapt van het Tableau. Bovendien besloten de leden unaniem om deze maatregel uitvoerbaar bij voorraad te nemen en deze te laten ingaan vanaf de datum van kennisgeving. Het werd ook passend geacht om de uitspraak te vervroegen dan de eerder ter zitting meegedeelde datum van uitspraak (UK 2022, EB04195).