Consumentenwet en lijstbeding: Kamer van Beroep spreekt zich uit

Onlangs behandelde de Kamer van Beroep (KvB) van het BIV een dossier waarin een vastgoedmakelaar mogelijk onterecht zijn commissieloon had opgeëist. De verkoper argumenteerde dat de makelaar geen recht had op de commissie en diende een tuchtklacht in. In eerste aanleg stelde de Uitvoerende Kamer de verkoper in het gelijk en kreeg de makelaar een waarschuwing. Die tekende echter hoger beroep aan…

De eerste betwisting ging over de vraag of de verkoper al dan niet een consument was, wat zou bepalen of de consumentenbeschermende regelgeving van toepassing was. De verkoper gebruikte het pand in kwestie, een woning met magazijn, immers deels voor beroepsmatige doeleinden. Volgens de vastgoedmakelaar kon de verkoper om die reden niet als consument gezien worden, wat de Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming - en later het Wetboek Economisch Recht - niet van toepassing maakte. Maar! In de verkoopsopdracht werd de opdrachtgever herhaaldelijk “consument” genoemd. Bovendien voldeed de overeenkomst aan de bepalingen van het KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars, het zogenaamde “KB Freya”, van toepassing op consumenten. Daardoor kozen de partijen uitdrukkelijk voor de toepassing van de consumentenbeschermende regelgeving, aldus de Kamer van Beroep.

De tweede betwisting betrof het al dan niet recht hebben van de makelaar op de afgesproken commissie. Met de bevestiging dat de consumentenbeschermende regelgeving wel degelijk van toepassing was, keek de Kamer naar de gevolgen daarvan. Met name keek de Kamer specifiek naar de toepassing van de bepalingen omtrent het recht op verloning bij een reeds beëindigd contract. De consumentenbeschermende regelgeving stipuleert dat een vastgoedmakelaar in een contract met een consument in zo'n geval pas recht heeft op een commissie nadat aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Ten eerste moet hij na de beëindiging van de overeenkomst binnen de 7 werkdagen aan de consument een lijst overmaken van personen aan wie hij tijdens de opdracht “precieze en individuele informatie” heeft verschaft. Ten tweede moet de verkoop binnen de zes maanden na het einde van de overeenkomst rond geraakt zijn met één van de personen op deze lijst.

Een standaard massamail, gegenereerd door een softwarepakket, beschouwt de KvB niet als “precieze en individuele informatie”. Een dergelijke lijst kan een hulpmiddel zijn, erkende de Kamer, maar de vastgoedmakelaar heeft wel degelijk de verplichting om zo’n lijst te controleren alvorens hem te gebruiken (om zijn commissie te claimen). De Kamer oordeelde vervolgens dat de makelaar een deontologische fout begaan heeft en dat hij geen recht had op een commissie. Als strafmaat besliste de Kamer van Beroep de waarschuwing van de Uitvoerende Kamer te bevestigen.