Brussels Gewest: nieuwe huurovereenkomsten moeten referentiehuurprijs bevatten

Maandag 22 november werd de ordonnantie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG) tot oprichting van een paritaire huurcommissie en ter bestrijding van buitensporige huurprijzen gepubliceerd in het Staatsblad. Zoals het opschrift doet vermoeden voorziet deze ordonnantie in de in de invoering van  een huurbemiddelingsmechanisme in het  BHG aan de hand van een paritaire commissie bestaande uit vertegenwoordigers van huurders en verhuurders. Ook wordt een verplichte vermelding van de referentiehuurprijs in de woninghuurovereenkomst ingevoerd.

De op te richten paritaire huurcommissie krijgt de opdracht om op verzoek de billijkheid van de huurprijs van een woning te beoordelen. Ze kan worden ingeschakeld door elke belanghebbende en de bevoegde rechter om een advies te krijgen over de correctheid van een huurprijs voor een woning. Belanghebbenden zijn hier alle partijen bij de overeenkomst, maar ook personen die door hen gemandateerd zijn zoals bijvoorbeeld een vereniging die de belangen van verhuurders of huurders verdedigt. Indien de commissie besluit dat een herziening van de huurprijs mogelijk is, stelt ze bemiddeling tussen de partijen voor, die evenwel beperkt blijft tot het bedrag van de huurprijs.

De ordonnantie voert verder een weerlegbaar vermoeden in dat de huurprijs ‘buitensporig’ is wanneer deze 20 % afwijkt van de referentiehuurprijs uit het indicatief rooster van de referentiehuurprijzen. Dit rooster met maandelijkse richthuurprijzen per vierkante meter bewoonbare oppervlakte volgens de staat van de woning en het woningtype is sinds 1 januari 2018 beschikbaar. Ook wanneer de woning aanzienlijke kwaliteitsgebreken vertoont kan de huurprijs door de paritaire huurcommissie aanzien worden als buitensporig. De Brusselse Regering zal een lijst van aanzienlijke kwaliteitsgebreken opstellen. Het vermoeden van een buitensporige huurprijs wordt weerlegd indien de kenmerken van het goed of de omgeving de verhoging van het huurbedrag ten opzichte van de referentiehuurprijs rechtvaardigen of indien de kwaliteitsgebreken aan de huurder kunnen worden toegeschreven.

Het begrip ‘buitensporige huurprijs’ dat deze ordonnantie invoert krijgt ook een andere belangrijke toepassing. Het wordt namelijk mogelijk bij de bevoegde rechter een beroep tot herziening van de huurprijs aanhangig te maken. Deze krijgt de bevoegdheid om het bedrag van de huurprijs die de partijen bij overeenkomst hebben vastgesteld, te verlagen wanneer die als buitensporig wordt erkend. Het gaat dus om een afwijking van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek en van het beginsel van de wettig aangegane overeenkomst. Het rooster van de referentiehuurprijzen dat tot nu toe slechts indicatief was wordt met deze ordonnantie dus heel wat dwingender. De rechter kan voor advies hierover een beroep doen op de paritaire huurcommissie. Dit advies is niet bindend.

De bepalingen die betrekking hebben op de zgn. buitensporige huurprijzen (de rechterlijke toetsing en de procedure die hierop betrekking heeft voor de paritaire huurcommissie) treden evenwel nog niet in werking. Dit zal pas gebeuren op een door de Brusselse Regering vast te leggen ogenblik, bij een latere herziening van het indicatief rooster van de huurprijzen.

Verplichte vermelding in de huurovereenkomst

Ook voert de ordonnantie de verplichting in om in huurovereenkomsten voor woningen in het BHG de referentiehuurprijs van de woning in kwestie of het interval van de huurprijzen rond de betreffende referentiehuurprijs, zoals opgenomen in het indicatief rooster van de referentiehuurprijzen, te vermelden. Hierdoor wil men het indicatief rooster van de referentiehuurprijzen toegankelijker en transparanter maken voor de partijen bij de huurovereenkomst. Deze verplichting treedt morgen, op 2 december 2021 in werking.