De tuchtprocedure

Bij de Kamers van het BIV kan je enkel een klacht indienen tegen een erkend vastgoedmakelaar voor een deontologische overtreding. Op deze pagina lees je wat er gebeurt nadat we een tuchtklacht ontvangen, en welke uitspraken de Kamers in tuchtdossiers kunnen doen - en welke niet.

Tuchtprocedure

Neem zeker deze vier puntjes door vooraleer je verder leest.

  • Het BIV is enkel bevoegd om een tuchtsanctie op te leggen voor overtredingen tegen de deontologie van de vastgoedmakelaar.
  • Mogelijke uitkomsten van een tuchtprocedure zijn: vrijspraak, waarschuwing, berisping, schorsing of schrapping (een permanente schorsing).
  • Het BIV is niet bevoegd om bijvoorbeeld een schadevergoeding toe te kennen of om een boete op te leggen.
  • Als klager kan je je in het kader van een tuchtprocedure geen burgerlijke partij stellen.

Een klacht komt binnen, en wat dan?

De tuchtprocedure en het onderzoek na een tuchtklacht verlopen als volgt.

Het is aan de rechtskundig assessor, die zelf geen vastgoedmakelaar is maar een advocaat hiertoe benoemd door de minister van Middenstand, om te beslissen wat er met een klacht gebeurt. De assessor onderzoekt de klacht en verzamelt verdere informatie. Ook kan hij bewarende maatregelen nemen als hij dat nodig acht.

De hele procedure verloopt schriftelijk, dus het is aangewezen in je briefwisseling met het Instituut steeds de referenties van het dossier te vermelden.

Daarna voert de assessor het onderzoek naar eventuele inbreuken op de deontologie. Het onderzoek zelf is geheim.

In het kader van het transparante beheer van de dossiers, houden de Kamers de klagers regelmatig op de hoogte van de evolutie van de klacht, bijvoorbeeld over de eventuele aanstelling van een verslaggever, het seponeren van een klacht (ingeval er gebrek is aan bewijs of wanneer er bijvoorbeeld geen deontologische fout vastgesteld kon worden) of de oproeping van de vastgoedmakelaar om voor de tuchtkamer te verschijnen.

De zitting waarop het dossier behandeld wordt, is openbaar, maar de beklaagde mag een behandeling met gesloten deuren vragen. Na de debatten beraadslagen de leden van de Uitvoerende Kamer (UK).

De beslissing zelf wordt meestal, eveneens openbaar, in een volgende zitting uitgesproken. De beklaagde of de rechtskundig assessor kunnen beroep aantekenen. Gebeurt dit, dan wordt het dossier naar de Kamer van beroep doorverwezen.

De tuchtprocedure staat volledig los van de “burgerlijke aspecten” die door de burgerlijke rechtbanken worden behandeld (vrederechter, rechtbank van eerste aanleg, ...). De Plichtenleer staat ook volledig los van het strafrecht (klacht bij de politie of de procureur des Konings).

Dat betekent concreet dat vastgoedmakelaars die een dermate zware fout begaan dat een tuchtrechtelijke én een burgerlijke of strafrechtelijke procedure aangewezen zijn, zowel op tuchtvlak als op burgerlijk of strafrechtelijk vlak afzonderlijk en onafhankelijk van elkaar berecht kunnen worden.

Bovenstaande is een korte samenvatting. Een uitgebreidere toelichting op maat van jou als klager of beklaagde, vind je op één van de twee infopagina's die we hierover aanbieden.

Klachtenafhandeling door UK (schema)
©BIV

Mogelijke uitspraken en sancties

De Uitvoerende Kamer en de Kamer van beroep zijn gemachtigd om de volgende tuchtrechtelijke beslissingen te nemen:

  • de vrijspraak,
  • de waarschuwing,
  • de berisping,
  • de schorsing van maximum 2 jaar,
  • de schrapping.

Sinds 1 september 2013 kunnen de Kamers van het BIV ook voorwaardelijke sancties opleggen, die in verhouding tot de overtreding staan. Minstens even interessant is dat er tegelijkertijd ook een verplichte bijscholing kan worden opgelegd. Kwestie van de professionele makelaar, syndicus of rentmeester op een zinvolle, educatieve manier te kunnen bijsturen wanneer het bijvoorbeeld om een lichtere overtreding gaat.

De Kaderwet dienstverlenende intellectuele beroepen en het koninklijk besluit van 6 september 1993 liggen aan de bron van de tuchtrechtelijke autoriteit van het BIV.

Gevolgen van een tuchtsanctie

Waarschuwing of berisping

Als je een waarschuwing of berisping opgelegd krijgt, dan heeft dat geen invloed op de uitoefening van je activiteiten. Blijven we echter nieuwe klachten ontvangen, dan zal de Uitvoerende Kamer in een volgend dossier minder geneigd zijn begrip te tonen.

Daarentegen is het wel niet meer mogelijk om je kandidaat te stellen bij de BIV-verkiezingen. Wie reeds een lopend mandaat bekleedt binnen de Kamers, de Nationale Raad of het Bureau, zal ten gevolge van het oplopen van deze sancties automatisch uit zijn mandaat worden ontheven.

De waarschuwing en de berisping zijn de enige sancties die automatisch komen te vervallen na een periode van 5 jaar. Indien tijdens deze periode van 5 jaar andere sancties werden opgelopen dan zullen deze niet automatisch komen te vervallen, maar zal men zich tot de Kamer van Beroep moeten wenden voor het bekomen van een eerherstel. Dit kan ten vroegste 5 jaar na de meest recente beslissing.

Schorsing of schrapping

Een geschorste makelaar moet alle vastgoedmakelaarsactiviteiten tijdens de periode van de schorsing stopzetten. 

Een geschrapte makelaar moet alle vastgoedmakelaarsactiviteiten permanent stopzetten.

Beide sancties hebben tot gevolg dat het recht om stagemeester te zijn of te worden komt te vervallen (ook indien het een schorsing met uitstel betreft). Net als bij de waarschuwing en de berisping kan men zich niet langer kandidaat stellen bij de BIV-verkiezingen. Wie een mandaat bekleedt binnen het Instituut zal eveneens automatisch uit dit mandaat worden ontheven.

De gevolgen van een schorsing of een schrapping blijven behouden tot men van de Kamer van beroep een eerherstel heeft bekomen. Een verzoek tot eerherstel kan ten vroegste gevraagd worden 5 jaar na de uitspraak of 5 jaar na de laatste beslissing (indien meerdere sancties werden opgelopen). De Kamer van beroep beoordeelt geval per geval of het verzoek kan worden ingewilligd.

Bijkomende vorming

De Kamers kunnen ook overgaan tot het opleggen van aanvullende vorming. Deze aanvullende vorming wordt meestal voorzien als voorwaarde bij een opschorting van de uitspraak of bij een voorwaardelijke sanctie. Van de vastgoedmakelaar wordt dan verwacht dat hij op eigen initiatief de bewijzen voorlegt dat de gevraagde vorming werd gevolgd binnen de daartoe voorziene termijn, wil hij vermijden dat een effectieve sanctie wordt opgelegd of dat de opschorting wordt herroepen.