Juridische nota - Het voorkeurrecht van de zittende huurder in Brussel

Analyse van de artikelen 247/1 tot 247/4 van de Brusselse Huisvestingscode, ingesteld bij ordonnantie met het oog op de invoering van een voorkeurrecht voor huurders van wie de woning te koop wordt aangeboden van 28/09/2023

Dit nieuwe voorkeursrecht dat aan de zittende huurders wordt toegekend, is van toepassing op alle verkopen vanaf 6 januari 2024 en dit voor alle lopende huurovereenkomsten die voldoen aan de in sub. 2 genoemde voorwaarden.

A) De huurder (ondertekenaar van de huurovereenkomst) onder de voorwaarden dat:

• Er is een huurovereenkomst voor hoofdverblijf gesloten;
• De woning is gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
• de huurder in de woning is gedomicilieerd;
• het geen kortlopende huurovereenkomst is (minder dan of gelijk aan 3 jaar), tenzij deze wordt geacht te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar volgens de bepalingen van de code;

! Art 238 al. 6: Niettegenstaande enig andersluidend beding, wordt bij ontstentenis van een binnen de gestelde termijn meegedeeld opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst tussen dezelfde partijen gesloten is, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de oorspronkelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden. De verhuurder en/of de vastgoedmakelaar zal dus moeten nagaan of ze te maken hebben met een oorspronkelijke kortlopende huurovereenkomst, of deze niet werd herkwalificeerd als een huurovereenkomst van 9 jaar.

B) Het gezin van de huurder (die de huurovereenkomst niet ondertekenden) op voorwaarde dat zij ook in de woning zijn gedomicilieerd, te weten:

• Zijn echtgeno(o)t(e);
• Zijn wettelijke samenwoner;
• Zijn feitelijke samenwoner;
• Zijn afstammelingen of adoptiekinderen;
• De afstammelingen of geadopteerde kinderen van zijn echtgeno(o)te/wettelijke samenwoner/feitelijke samenwoner.

  → In de praktijk:

• Indien de verhuurder op de hoogte is van een echtgenoot/samenwoner/nakomeling, moet hij/zij hem/haar ook individueel op de hoogte stellen van zijn/haar intentie om te verkopen;
• Wanneer de verhuurder niet op de hoogte is van een echtgenoot/samenwoner/nakomeling, is de kennisgeving aan de huurder voldoende en is deze ook tegen hen afdwingbaar (de huurder is verantwoordelijk om hen te informeren).

C) Opmerkingen:

• Het voorkeursrecht vervalt bij het overlijden van de huurder(s);
• In geval van meerdere personen die van dit recht kunnen profiteren en die het gelijktijdig willen uitoefenen, moeten zij het binnen de gestelde termijn eens worden over wie het recht zal uitoefenen, op straffe van verval (bij gebrek aan overeenstemming binnen de termijn verliezen zij hun voorkeursrecht);
• In geval van overdracht van huur komt het voorkeurrecht toe aan de overnemer van de huur, mits aan de voorwaarden is voldaan (domiciliëring, ...)

Sommige vormen van verkoop of overdracht van onroerend goed vallen buiten het toepassingsgebied van het voorkeurrecht (exhaustieve lijst):

• Verkoop aan de familie: tussen echtgenoten/wettelijke samenwoners/feitelijke samenwoners die op hetzelfde adres zijn gedomicilieerd, en ouders en verwanten tot en met de 3e graad (indien er geen lastgever kan worden aangewezen ten voordele van een andere persoon dan de voornoemde personen);
• Verkoop in blote eigendom, vruchtgebruik en andere zakelijke rechten, evenals verkopen op lijfrente;
• Verkoop in het kader van fusies, splitsingen of verheffingen van vennootschappen;
• Verkoop/inbreng in zijn eigen vennootschap (indien de verkoper of zijn/haar echtgeno(o)t(e) / wettelijke samenwonende, alleen of met bloed- of aanverwanten tot in de derde graad minstens 50% van de aandelen in handen heeft, alleen of samen met een ouder/verwant tot de 3e graad); 
• Overdracht van onverdeelde rechten tussen mede-eigenaars;
• Wanneer het goed wordt verkocht aan een overheidsinstantie voor algemeen belang;
• Wanneer het goed het voorwerp is van een onteigeningsbelsuit voor algemeen nut;
• Het goed is getroffen door een onbewoonbaarheidsbesluit;
• Wanneer het gebouw meerdere woningen bevat die worden bewoond door verschillende huurders indien het goed in zijn geheel wordt verkocht;
• Wanneer er een koopbelofte aan een derde is gedaan vóór het sluiten van de huurovereenkomst en deze laatste zijn recht uitoefent na het sluiten van de huurovereenkomst.

De verhuurder moet de huurder op de hoogte stellen, via een kennisgeving per aangetekende post met ontvangstbewijs (op straf van nietigheid), van de mogelijkheid om zijn voorkeursrecht uit te oefenen. Hij moet dit doen op twee mogelijke ogenblikken.

! Het startpunt voor het berekenen van de antwoordtermijn voor de ontvanger wanneer de kennisgeving wordt gedaan per aangetekende post met ontvangstbevestiging verschilt van die per gewone aangetekende post. Volgens het gerechtelijk wetboek begint de termijn voor antwoord van de huurder te lopen vanaf de eerste dag na die waarop de brief aan het adres van de ontvanger is aangeboden.

A) Eerste ogenblik: de tekoopstelling

De verhuurder moet de huurder op de hoogte brengen van zijn intentie om het goed te verkopen en van het bestaan voor de huurder van een voorkeursrecht.
De kennisgeving geldt als verkoopaanbod. Het moet dus volledig, sluitend en nauwkeurig zijn, en ten minste de volgende elementen bevatten:

• De identiteit en de woonplaats van de verhuurder;
• Het adres van de woning waarvan de verkoop gepland is;
• De beschrijving van het goed, met name de kadastrale perceelsidentificatie;
• De gevraagde prijs;
• Indien van toepassing, de zakelijke rechten die op het goed rusten.

De huurder heeft een termijn van 30 dagen om een standpunt in te nemen vanaf de ontvangst van de kennisgeving:

• Acceptatie binnen de termijn geldt als verkoop;
• Het ontbreken van een antwoord binnen de termijn geldt als afstand.

Bij aanvaarding moet hij aangeven of hij zijn recht voor zichzelf uitoefent of voor een andere gerechtigde zoals hierboven vermeld in punt 2 b), en waarvan de verhuurder geen kennis had. In dat geval moet de aanvaarding worden ondertekend door de huurder en deze gerechtigde. De huurder moet ook het bewijs van zijn domicilie in de betreffende woning of die van een andere gerechtigde bij de aanvaarding voegen. Zoals eerder vermeld, geldt de aanvaarding als verkoop. De eigendomsoverdracht en betaling van de prijs (onder voorbehoud van een eventueel voorschot) worden echter uitgesteld tot de ondertekening van de authentieke akte.

In het geval van afstand, wanneer de verhuurder het goed verkoopt onder dezelfde voorwaarden als die voorgesteld aan de huurder of onder minder gunstige voorwaarden, hoeft hij geen aanvullende formaliteiten te vervullen. In het andere geval, zie punt b). 

B) Tweede ogenblik: kennisgeving in geval van verkoop onder gunstigere voorwaarden (voor de koper)

Wanneer de eigenaar besluit te verkopen tegen een voordeligere prijs of gunstigere voorwaarden dan die voorgesteld in zijn eerste aanbod aan de huurder moet hij, of zijn notaris de huurder hiervan op de hoogte brengen. Deze kennisgeving geldt opnieuw als een verkoopaanbod aan de huurder. De huurder heeft dan een termijn van 7 dagen vanaf de ontvangst van het aanbod om een standpunt in te nemen. Het ontbreken van een antwoord binnen deze termijn geldt als afstand. 

! Een gebrek aan antwoord binnen de 30 dagen na het eerste aanbod wordt beschouwd als een afstand. De tweede kennisgeving in het geval van een voordelige prijs of gunstigere voorwaarden moet steeds worden gedaan, zelfs wanneer de verhuurder nooit een reactie van de huurder heeft ontvangen op zijn eerste aanbod.

Artikel 247/2 §1 lid 3 voorziet uitdrukkelijk dat wanneer een vastgoedmakelaar gelast is met de verkoop, deze aan dezelfde verplichtingen als de eigenaar is onderworpen, indien hij beschikt over de identiteit van de huurder.

Dit artikel voegt dus een verplichting toe aan de taken van de vastgoedmakelaar. Indien hij deze verplichting niet nakomt kan de huurder een vordering tot indeplaatsstelling instellen, of kan er een schadevergoeding geëist worden. (zie hieronder).

De verwezenlijking van een verkoop in strijd met het voorkeurrecht van een huurder geeft recht op het instellen van een gerechtelijke procedure ( een vordering tot indeplaatsstelling) tegen de koper. Hierdoor kan hij eigenaar worden in de plaats van de koper, tegen betaling van de door hem betaalde prijs. 

De indeplaatsgestelde koper, en eventueel de huurder, kunnen ook een vordering instellen tegen de verkoper om een schadevergoeding te eisen voor de geleden schade. Hierbij kunnen de vastgoedmakelaar en/of de notaris aangesproken worden in geval van eventuele niet-naleving van hun eigen verplichtingen.

De vordering tot indeplaatsstelling verjaart na een jaar vanaf de registratie van de authentieke verkoopakte.

De Huisvestingscode geeft aan deze bepalingen een dwingend karakter. Daarom wordt elke overeenkomst waarbij de huurder vooraf afstand doet van zijn voorkeursrecht als nietig beschouwd.