Vastgoedbemiddelingsovereenkomsten met de consument - KB van 28 september 2023 - Samenvatting van de verplichte vermeldingen

De vastgoedbemiddelingsovereenkomst met de ‘consument’ moet opgemaakt worden op een duurzame drager . Deze bemiddelingsovereenkomst dient volgende bedingen te bevatten of bepalen :

Art. I.1,15° Wetboek Economisch Recht: “duurzame gegevensdrager: elk hulpmiddel dat een fysieke persoon of rechtspersoon in staat stelt om persoonlijk aan hem gerichte informatie op te slaan, op een wijze die deze informatie voor hem toegankelijk maakt voor toekomstig gebruik gedurende een tijdsduur die is afgestemd op het doel waarvoor de informatie kan dienen, en die een ongewijzigde reproductie van de opgeslagen informatie mogelijk maakt. Voor zover deze functionaliteiten bewaard worden, kunnen als duurzame gegevensdrager beschouwd worden het papier of, in een digitale omgeving, een e-mail ontvangen door de bestemmeling of een elektronisch document bewaard op een opslagapparaat of toegevoegd aan een e-mail ontvangen door de bestemmeling.”

1.    In de vastgoedbemiddelingsovereenkomst moet een “herroepingsbeding” worden opgenomen, waarbij de consument het recht heeft om de overeenkomst binnen een bepaalde periode op te zeggen.

De herroepingstermijn is 14 kalenderdagen. Bij een overeenkomst op afstand of een overeenkomst gesloten buiten de verkoopruimte moet er steeds een modelformulier voor herroeping meegegeven worden aan de consument. Opgelet, een consument die gebruik wenst te maken van zijn herroepingsrecht mag, maar moet van dit formulier geen gebruik maken. Elke afgegeven ondubbelzinnige verklaring volstaat om te herroepen. Indien de overeenkomst wordt afgesloten in de verkoopruimte/kantoor (zonder dat de consument persoonlijk en individueel is benaderd op een plaats die niet de verkoopruimte van het kantoor is), is het niet verplicht om dit herroepingsformulier te overhandigen, maar is dit wel aanbevolen om discussies te voorkomen.

Voorbeeld van herroepingsbeding: Binnen veertien kalenderdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zijn opdracht te herroepen, op voorwaarde dat hij de vastgoedmakelaar hiervan op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan.

Voor het uitoefenen van het herroepingsrecht kan de opdrachtgever gebruik maken van:

1. het modelformulier voor herroeping dat hem door de vastgoedmakelaar overhandigd werd bij de precontractuele informatie;
2. ofwel een andere ondubbelzinnige verklaring afgeven waarin hij verklaart de overeenkomst te herroepen.

De herroeping hoeft niet per aangetekend schrijven, de bewijslast van de herroeping ligt bij de consument.

Opmerking : Het herroepingsbeding moet in alle bemiddelingsovereenkomsten worden opgenomen; de overeenkomst kan echter een bepaling bevatten dat de consument op uitdrukkelijk verzoek en op een duurzame drager erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest als de bemiddelingsovereenkomst volledig wordt uitgevoerd, mits hij op dat moment nog geen gebruik heeft gemaakt van zijn herroepingsrecht.

• Indien u als vastgoedmakelaar van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, raden wij u aan onderstaande clausule toe te voegen, net onder het herroepingsbeding, en - na schrapping van de overbodige zinsnede - de consument deze clausule te laten ondertekenen:

Op voorwaarde dat hij de vastgoedmakelaar uitdrukkelijk de vraag stelt om zijn opdracht te beginnen/starten tijdens de herroepingsperiode hierboven genoemd, erkent de opdrachtgever dat hij zijn herroepingsrecht verliest, ingeval deze bemiddelings-overeenkomst volledig wordt uitgevoerd voordat hij van zijn recht gebruik heeft gemaakt.

De opdrachtgever verklaart (schrappen wat niet past) :

- Dat hij de vastgoedmakelaar uitdrukkelijk vraagt om - tijdens de voormelde herroepingsperiode - te beginnen met de uitvoering van zijn opdracht en dat  hij erkent zijn herroepingsrecht te verliezen onder de voormelde voorwaarden.

- Dat hij geen dergelijk verzoek doet.

                                                                                                                                                         (handtekening van de opdrachtgever)

2.    Indien de bemiddelingsovereenkomst van bepaalde duur voorziet in een stilzwijgende verlenging of vernieuwing, moet dit beding op de voorzijde van de eerste bladzijde, in vet gedrukte letters en in een kader los van de tekst, vermeld staan.

Deze clausule dient het volgende te vermelden:

• de uiterste datum waarop de consument zich kan verzetten tegen de stilzwijgende verlenging of vernieuwing van de overeenkomst, met dien verstande dat de opzegtermijn niet langer mag zijn dan één maand voor het einde van de overeenkomst van bepaalde duur, alsook de wijze waarop de opzegging dient te gebeuren. 
• het feit dat de consument na stilzwijgende verlenging of vernieuwing van de overeenkomst, deze overeenkomst te allen tijde en zonder schadevergoeding kan opzeggen met een opzegtermijn van maximaal 1 maand voor overeenkomsten met een initiële looptijd van maximaal 3 maanden, en maximaal 2 maanden voor overeenkomsten met een initiële looptijd van meer dan 3 maanden.

Voorbeeld: Behoudens opzegging die per aangetekende brief één maand voor de vervaldag, vermeld in art. ……, hetzij ten laatste op………, aan de andere partij ter kennis moet worden gebracht, zal het contract stilzwijgend worden verlengd voor onbepaalde duur, dit onder dezelfde voorwaarden. Elk van beide partijen heeft in dat geval het recht om het contract op ieder ogenblik zonder vergoeding te beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand/twee maanden (schrappen wat niet past) die per aangetekende brief aan de andere partij ter kennis moet worden  gebracht.

3.    De opdracht van de vastgoedmakelaar en de omvang van zijn bevoegdheid moet in één enkele rubriek van de overeenkomst op een duidelijke en ondubbelzinnige wijze worden beschreven.

Hieruit moet duidelijk blijken of de vastgoedmakelaar de opdracht heeft een overeenkomst (verkoops- of huurovereenkomst) te sluiten in naam en voor rekening van de consument (lastgeving), of dat hij enkel bevoegd is om kandidaat-kopers/huurders voor te stellen aan zijn opdrachtgever (verhuur van diensten). Verder dienen de publiciteitskanalen te worden vermeld , die aangewend zullen worden voor de bekendmaking van de verkoop of verhuur van het onroerend goed.

In voorkomend geval, dient de overeenkomst een duidelijke omschrijving van de mogelijkheid en de grenzen te bevatten waarbinnen u als vastgoedmakelaar kan onderhandelen over de prijs en de voorwaarden binnen het kader uw opdracht.

In geval van overeenkomsten tot verkoop- of verhuurbemiddeling waarbij u de opdracht tot het onderhandelen van de prijs of van de verkoop- of verhuurvoorwaarden wordt gegeven, worden de minimum vraagprijs voor verkoop of verhuur en de verkoop- of verhuurvoorwaarden duidelijk gespecificeerd.

In geval van overeenkomsten tot aankoop- of huurbemiddeling waarbij u de opdracht tot het onderhandelen van de prijs of van de aankoop- of huurvoorwaarden wordt gegeven, worden de maximum aankoopprijs en de maximum huurprijs en de aankoop- en huurvoorwaarden duidelijk gespecificeerd.

4.    De bemiddelingsovereenkomst moet melding maken van te betalen tarief. Dit tarief is het totale tarief , met inbegrip van de BTW , alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald.

Indien het nettocommissieloon bijvoorbeeld 3% zou bedragen en rekening houden met een btw-percentage van 21% dient de vastgoedmakelaar dus in zijn overeenkomst te vermelden dat het commissieloon 3,63% (= 3% + 21% BTW) bedraagt van de gerealiseerde verkoopprijs. 

5.    Een lijst met de vereiste attesten (EPC-certificaat, bodemattest, ….) moet als bijlage worden toegevoegd aan de bemiddelingsovereenkomst.  Het is mogelijk om de kostprijs van deze attesten alsook uw administratieve kosten om deze attesten in te zamelen te factureren op voorwaarde dat de bemiddelingsovereenkomst hierin expliciet voorziet.

Indien u de mogelijkheid biedt om deze attesten in naam en voor rekening van uw opdrachtgever op te vragen, dan is de uitdrukkelijke toestemming van deze laatste - per attest - vereist. Verder zal u in de bijlage dienen te vermelden  of de prijs van deze attesten inbegrepen zijn in de opdracht, of afzonderlijk aangerekend worden.

Ingeval een kostprijs wordt aangerekend voor deze attesten en desgevallend voor het bekomen van deze attesten, dan dient u, per attest, de totale prijs mee te delen, of, als de prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend, de manier waarop de prijs moet worden berekend, of, indien deze kosten redelijkerwijs niet vooraf kunnen worden berekend, in ieder geval het feit dat er eventueel dergelijke extra kosten verschuldigd kunnen zijn.
De gevraagde kostprijs stemt overeen met de werkelijke kost voor het attest en desgevallend voor het bekomen van het attest. Op eenvoudig verzoek van de opdrachtgever zal u bewijs dienen aan te leveren van de werkelijke kost.

6.    Duur van de opdracht.

De bemiddelingsovereenkomst geeft duidelijk aan of deze van bepaalde dan wel van onbepaalde duur is. Indien het gaat om een overeenkomst van bepaalde duur, dan wordt de duur ervan vermeld.

Indien de bemiddelingsovereenkomst niet-exclusief is, kan de overeenkomst van onbepaalde duur zijn, op voorwaarde dat de opzegtermijn duidelijk is vermeld met een maximum van 2 maanden.

Als de vastgoedmakelaar het exclusief (of co-exclusief) recht krijgt om het onroerend goed te verkopen of te verhuren, mag de looptijd van het contract niet meer dan zes maanden bedragen. De opdracht kan echter voorzien in een stilzwijgende verlenging of vernieuwing: zie punt 2.

De overeenkomst dient steeds te voorzien in een opzeggingsbeding dat de consument de bevoegdheid toekent om de bemiddelingsopdracht op eenzijdige beslissing te beëindigen zonder dat enige motivering vereist is. In geval een opzegvergoeding wordt voorzien, kan deze niet meer bedragen dan:

• Wanneer het onroerend goed niet wordt verkocht of verhuurd binnen de 6 maanden na de opzegging:

-    maximum 50% van het commissieloon indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden;
-    maximum 25% van het commissieloon indien de overeenkomst wordt opgezegd na de eerste 3 maanden

• Wanneer het onroerend goed verkocht of verhuurd wordt door de opdrachtgever of een derde binnen de 6 maanden na de opzegging: 75% van het commissieloon (de vergoeding kan oplopen tot 100% indien de koop of de huur werd afgesloten met iemand aan wie u precieze en individuele informatie heeft verschaft (lijstbeding- zie infra onder nummer 12).

Voorbeeld : in geval van verkoopsopdracht : De opdrachtgever heeft het recht het contract op ieder ogenblik en zonder opgave van reden onmiddellijk te beëindigen tegen betaling aan de makelaar van een opzeggingsvergoeding die gelijk is aan … % (maximum 50%) van de makelaarsvergoeding indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en ….% (maximum 25%) van deze vergoeding indien de overeenkomst wordt opgezegd na de eerste 3 maanden. Indien het onroerend goed wordt verkocht binnen een termijn van 6 maanden die aanvangt vanaf de opzeg van het contract, zal de door de opdrachtgever verschuldigde vergoeding gelijk zijn aan … % (maximum 75%) van de makelaarsvergoeding. in geval van verhuuropdracht : De opdrachtgever heeft het recht het contract op ieder ogenblik en zonder opgave van reden onmiddellijk te beëindigen tegen betaling aan de makelaar van een opzeggingsvergoeding die gelijk is aan … % (maximum 50%) van de makelaarsvergoeding indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en …..% (maximum 25%) van deze vergoeding indien de overeenkomst wordt opgezegd na de eerste 3 maanden. Indien het onroerend goed wordt verhuurd binnen een termijn van 6 maanden die aanvangt vanaf de opzeg van het contract, zal de door de opdrachtgever verschuldigde vergoeding gelijk zijn aan … % (maximum 75%) van de makelaarsvergoeding.

7.    De opdracht dient steeds te melden dat er geen commissieloon (ereloon) is verschuldigd indien de verkoop of verhuur niet kan plaatsvinden omwille van een opschortende of ontbindende voorwaarde.

Voorbeeld : in geval van verkoopsopdracht : Indien de makelaar geen enkele kandidaat-koper heeft gevonden die zich stellig tot de aankoop heeft verbonden, zal de opdrachtgever geen enkele vergoeding verschuldigd zijn. Indien de verkoop niet wordt afgerond wegens een opschortende of ontbindende voorwaarde buiten de wil van de opdrachtgever om, is aan de makelaar geen enkele vergoeding verschuldigd. in geval van verhuuropdracht : Indien de makelaar geen enkele kandidaat-huurder heeft gevonden die zich stellig tot de huur heeft verbonden, zal de opdrachtgever geen enkele vergoeding verschuldigd zijn. Indien de huur niet wordt afgerond wegens een opschortende of ontbindende voorwaarde buiten de wil van de opdrachtgever om, is aan de makelaar geen enkele vergoeding verschuldigd.

8.  De opdracht moet steeds voorzien in een bepaling waarbij de opdrachtgever op periodieke basis per duurzame drager geïnformeerd wordt over de stand van zaken. De vastgoedmakelaar moet minstens maandelijks verslag uitbrengen van de voortgang van zijn opdracht alsook van de wijze waarop de opdrachtgever geïnformeerd zal worden. 

Voorbeeld : De makelaar zal regelmatig en minstens één keer per maand de opdrachtgever informeren over de uitvoering van zijn opdracht, en dit  via volgende duurzame drager: ….

9.  De datum en het precieze adres van de plaats (t.t.z. de gemeente, straat en huisnummer) waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten, moet steeds opgenomen zijn in de overeenkomst. Deze vermelding moet niet handgeschreven zijn door de consument. Het kan getypt worden door de vastgoedmakelaar. Het mag echter niet gaan om een voorgedrukt standaardbeding.

10.  Wanneer de bemiddelingsopdracht bepaalt dat de opdracht is vervuld indien een wederpartij een geldig bod heeft uitgebracht, moet het bod gedaan zijn op een duurzame drager die aan de consument een vast bewijs levert van het bod. 

Voorbeeld : in geval van verkoopsopdracht : De vergoeding is definitief verschuldigd bij de ondertekening van een geldig onderhands verkoopcompromis of indien door een kandidaat-koper een koopbod wordt uitgebracht op een duurzame drager, overeenkomstig de voorwaarden die door deze overeenkomst worden bepaald. in geval van verhuuropdracht : De vergoeding is definitief verschuldigd bij de ondertekening van een geldige onderhandse verhuurovereenkomst of indien door een kandidaat-huurder een huurbod wordt uitgebracht op een duurzame drager, overeenkomstig de voorwaarden die door dit overeenkomst worden bepaald.

11.  Wanneer de bemiddelingsopdracht bepaalt dat met de vervulling van de opdracht gelijkstaat, de overeenkomst die door de consument wordt gesloten met een wederpartij waaraan de vastgoedmakelaar informatie heeft verschaft, dan moet de bemiddelingsovereenkomst melden dat de vastgoedmakelaar het bewijs dient te leveren dat precieze en individuele informatie aan deze wederpartij werd verschaft. 

12.  Als de bemiddelingsovereenkomst voorziet dat u na de beëindiging van uw opdracht een vergoeding kan eisen indien de gewezen opdrachtgever alsnog  - binnen zes maanden (maximum) na einde van de opdracht - een overeenkomst (koop- of huurovereenkomst) afsluit met iemand  aan wie u informatie hebt verschaft in het kader van uw opdracht, dan zal de bemiddelingsovereenkomst melding dienen te maken dat u - binnen de 7 werkdagen na het verstrijken van de opdracht - de opdrachtgever een lijst moet bezorgen met de namen van de kandidaat-kopers of kandidaat-huurders, aan wie u “precieze en individuele informatie” hebt bezorgd 

Voorbeeld : in geval van verkoopsopdracht : De vergoeding is aan de makelaar verschuldigd indien binnen zes maanden na het verstrijken van het contract het onroerend goed wordt verkocht aan een persoon aan wie de makelaar  precieze en individuele informatie heeft verschaft in het kader van de uitvoering van zijn opdracht. De makelaar moet binnen zeven werkdagen na het verstrijken van het contract de opdrachtgever de namen meedelen van de kandidaat-kopers aan wie hij precieze en individuele informatie heeft verschaft. De makelaar zal de naam van de kandidaat-kopers als volgt mededelen : ….. in geval van verhuuropdracht : De vergoeding is aan de makelaar verschuldigd indien binnen  6 maanden na het verstrijken van het contract het onroerend goed wordt verhuurd aan een persoon aan wie de makelaar precieze en individuele informatie heeft verschaft in het kader van de uitvoering van zijn opdracht. De makelaar moet binnen zeven werkdagen na het verstrijken van het contract de opdrachtgever de namen meedelen van de kandidaat-huurders aan wie hij precieze en individuele informatie heeft verschaft. De makelaar zal de naam van de kandidaat-huurders als volgt mededelen : ….
 

13.  Indien uw bemiddelingsovereenkomst  een schadebeding bevat waarin een vast bedrag wordt vastgesteld in geval van schending van de exclusiviteit, dan mag het schadebeding niet hoger zijn dan 75% van het bedongen tarief (commissie).

14.  ENKEL VOOR OPDRACHTEN GESLOTEN BUITEN DE ONDERNEMING: 

Precontractuele informatie bij verhuur of bij verkoop die aan de consument moet gegeven worden voor de bemiddelingsovereenkomst getekend wordt.

Voor bemiddelingsovereenkomsten afgesloten buiten het vastgoedmakelaarskantoor somt  Art.VI.45. en Art.VI.64. van het Wetboek Economisch Recht (Boek VI) de informatie op die je als vastgoedmakelaar moet bezorgen aan de consument, zoals onder andere: de voornaamste kenmerken van de diensten;  de identiteit van de onderneming (onder meer ondernemingsnummer, handelsnaam); het adres waar de onderneming gevestigd is, het telefoonnummer, fax en e-mailadres van de onderneming; de totale prijs van de diensten, met inbegrip van alle belastingen;  de wijze van betaling; de termijn en de modaliteiten voor de uitoefening van het herroepingsrecht, alsmede het modelformulier voor herroeping opgenomen; de duur van de overeenkomst; …  

Omdat je als makelaar zelf moet kunnen bewijzen dat je deze informatie ook effectief aan de consument gaf laat je de  gegeven lijst van precontractuele informatie best ‘voor ontvangst’ tekenen door de consument.