De derdenrekening van de vastgoedmakelaar

De vastgoedmakelaardij is één van de beroepsgroepen waarbij de professional in het kader van zijn opdracht het beheer van gelden van derden op zich neemt. Denk aan voorschotten voor de verkoop van onroerende goederen of de door de huurders betaalde huur in het geval van rentmeesterschap.

De derdenrekening is een specifieke, wettelijk beschermde, rekening die gebruikt wordt voor dergelijke betalingen van en aan derden.

Het gebruik van de derdenrekening is sinds 1999 verplicht voor vastgoedmakelaars door de deontologie. In 2018, bij de hervorming van de vastgoedmakelaarswet, werd deze deontologische verplichting ook overgenomen in de wet, waardoor ze een wettelijke bescherming kreeg. 

Bemiddelaars- en rentmeesters moeten verplicht over een derdenrekening beschikken, ook in geval voorschotten rechtstreeks naar de notaris worden overgemaakt. Syndici zijn niet onderworpen aan deze verplichting.

Een derdenrekening impliceert dat de vastgoedmakelaar als rekeninghouder bij de opening duidelijk maakt dat hij ze opent in een bepaalde professionele hoedanigheid of kwaliteit. De gelden blijven hierdoor gescheiden van het eigen vermogen van de vastgoedmakelaar en kunnen bij een mogelijk faillissement niet worden gebruikt om (bevoorrechte) schuldeisers mee te betalen. 

De derdengelden zijn bovendien gewaarborgd door de financiële borgstelling, die deel uitmaakt van de collectieve verzekeringspolis. Dat geeft de garantie dat voorschotten bij een eventueel faillissement of insolvabiliteit terugbetaald worden. De waarborg geldt tot 250.000 euro per schadegeval, per jaar en per makelaar. Het is dus duidelijk dat het gebruik van een derdenrekening een noodzaak is die de consument beschermt, en dat met grote zorgvuldigheid met deze derdengelden omgegaan moet worden. We kunnen het belang van de derdenrekening niet genoeg onderstrepen.

Samen met de belangenorganisatie van de financiële sector Febelfin stelden we een 'modelovereenkomst derdenrekening' op.

De derdenrekening zorgt voor een strikte scheiding tussen het eigen vermogen en het beroepsvermogen van de vastgoedmakelaar. Derdengelden behoren de vastgoedmakelaar niet toe en mogen nooit gebruikt worden om privé-aankopen of om het even welke andere kosten mee te financieren. Ook niet voor kleine bedragen die nadien worden teruggestort.

Transparantie is vereist. Elk bedrag moet aan een transactie of dossier gelinkt kunnen worden.

De gelden op de derdenrekening zijn wettelijk beschermd waardoor ze buiten de boedel van de vastgoedmakelaar vallen en bij een mogelijk faillissement niet kunnen worden gebruikt om bevoorrechte schuldeisers mee te betalen. De derdengelden zijn gewaarborgd door de financiële borgstelling, die deel uitmaakt van de collectieve verzekeringspolis. 

De vastgoedmakelaar dient de gelden zo snel mogelijk naar de rechthebbende door te storten. Als hem dat om gegronde redenen binnen de vier maanden na ontvangst niet lukt, dient hij ze op een rubriekrekening (een geïndividualiseerde rekening geopend m.b.t. een bepaald dossier of een bepaalde klant) te plaatsen. 

Er mag geen krediet worden toegestaan op de derdenrekening. 

Ook de ereloonvordering die de vastgoedmakelaar heeft op de opdrachtgever, mag niet verhaald worden op de derdenrekening. 

Het saldo van de derdenrekening mag nooit negatief gaan. Dit is wettelijk vastgelegd onder artikel 21/2 van de vastgoedmakelaarswet, en in artikel 3 van de deontologische richtlijn betreffende de derdenrekening van de vastgoedmakelaar. Het principe is ook opgenomen in artikel 2 van de modelovereenkomst derdengelden.

Onze 'modelovereenkomst derdenrekening' voorziet dat het openen van een derdenrekening steunt op het bestaan van een aparte vastgoedmakelaarsrekening, waarop de andere voor de vastgoedmakelaar of de vennootschap bestemde tegoeden in bewaring worden gegeven.

Op deze manier kunnen eventuele kosten verbonden aan de derdenrekening zullen dan betaald worden via de vastgoedmakelaarsrekening. 

De modelovereenkomst werd destijds herwerkt naar aanleiding van de wettelijke verankering van de derdenrekening in de vastgoedmakelaarswet sinds 1 augustus 2018. Het wordt aangeraden om deze overeenkomst ook te laten ondertekenen voor derdenrekeningen die werden geopend op basis van de oudere, en dus achterhaalde, 'overeenkomst derdengelden en kwaliteitsrekeningen van de vastgoedmakelaar' daterend van voor 1 augustus 2018.