Derdenrekening (art. 29 en deontologische richtlijn)

De vastgoedmakelaar stort deze gelden op een derdenrekening. Een derdenrekening impliceert dat de vastgoedmakelaar als rekeninghouder bij de opening duidelijk maakt dat hij ze opent in een bepaalde professionele hoedanigheid of kwaliteit. De gelden blijven hierdoor gescheiden van het eigen vermogen van de vastgoedmakelaar en kunnen bij een mogelijk faillissement niet worden gebruikt om (bevoorrechte) schuldeisers mee te betalen.

Het gebruik van een derdenrekening is een noodzaak die de individuele consument beschermt, maar ook raakt aan het algemeen belang van de beroepsgroep.

Artikel 29 van de BIV-plichtenleer is van toepassing.

Art. 29. "De vastgoedmakelaar-bemiddelaar en de vastgoedmakelaar-rentmeester moeten een derdenrekening openen die bestemd is voor het ontvangen of overdragen van de gelden en waarden waartoe hij de opdracht heeft gekregen deze te bewaren of te beheren in het kader van zijn opdracht, tenzij zijn opdrachtgever met het oog daarop beslist een eigen rekening te openen. De niet overeenkomstig artikel 30 afgegeven of overgeschreven gelden en waarden moeten door de vastgoedmakelaar op die derdenrekening worden geplaatst, behoudens andersluidende instructie van zijn opdrachtgever. Onverminderd een gerechtelijke beslissing, bijzondere overeenkomsten aangegaan met derden of de opdrachtgever, komen de eventuele interesten van de geplaatste gelden en waarden op deze derdenrekening, toe aan de uiteindelijke ontvanger van deze gelden en waarden."

Daarnaast is ook de bij de plichtenleer gevoegde deontologische richtlijn betreffende de derdenrekening van de vastgoedmakelaar van toepassing met 4 artikels:

Art. 1. "Het toepassingsgebied van de huidige richtlijn is beperkt tot de vastgoedmakelaar zoals voorzien in artikel 29 van het reglement van plichtenleer."

Art. 2. "Behalve wanneer het gebruik van een “derdenrekening” van een andere vastgoedmakelaar of van een rechtspersoon binnen welk kader vastgoedmakelaarsactiviteiten worden uitgeoefend wordt gerechtvaardigd, is de vastgoedmakelaar titularis van een rekening genaamd “derdenrekening” exclusief bestemd voor het ontvangen of overmaken van fondsen en waarden beoogd door artikel 29, tweede lid, van het reglement van plichtenleer."

Art. 3. "De “derdenrekening” is een zichtrekening geopend bij een financiële instelling krachtens een overeenkomst welke minstens zal moeten voorzien : 1° de vastgoedmakelaar verbindt er zich toe dat de “derdenrekening” nooit een debetsaldo vertoont; 2° op deze rekening mag men geen enkele vorm van krediet wordt toegestaan, en mag ook onder geen enkel beding dienen als waarborg; 3° geen enkele vorm van compensatie, fusie of eenheid tussen de “derdenrekening” en andere bankrekeningen van de vastgoedmakelaar mag bestaan; 4° vanaf de opening van zijn “derdenrekening”, geeft de vastgoedmakelaar onherroepelijk aan de rechtskundige assessor van de Uitvoerende Kamer waarvan hij afhangt alle macht, om van de bank mededeling en kopie te ontvangen, op verzoek van deze assessor, van alle verrichtingen die zijn gebeurd op die “derdenrekening” en van alle gelegde beslagen op die rekening."

Art. 4. "De vastgoedmakelaar wiens “derdenrekening” niet vermeld staat op zijn briefpapier, moet telkens wanneer hij fondsen opvraagt schriftelijk het rekeningnummer van zijn “derdenrekening”, op dewelke deze fondsen dienen te worden overgemaakt, mede delen voorafgegaan door de vermelding “derdenrekening”."

In bovenstaand artikel en de richtlijn is er enkel sprake van een “derdenrekening”. Men aanvaardt daarentegen dat er twee soorten kwaliteitsrekeningen bestaan: de derdenrekening waar gelden van diverse bestemmelingen terecht komen, en rubriekrekeningen waar men uitsluitend gelden stort voor rekening van een bepaalde begunstigde of begunstigden met betrekking tot een bepaald dossier. 

Elke vastgoedmakelaar-bemiddelaar en vastgoedmakelaar-rentmeester is titularis van een derdenrekening, gebruikt gerechtvaardigd de derdenrekening van een andere vastgoedmakelaar of van een rechtspersoon binnen welk kader vastgoedmakelaarsactiviteiten worden uitgeoefend. Wanneer dit niet het geval is, stelt de vastgoedmakelaar zich dus bloot aan tuchtsancties.

In een dossier voor de Uitvoerende Kamer verklaarde een aangeklaagd BIV-lid dat een derdenrekening voor haar volstrekt onnodig is, aangezien er gestort worden op de rekening van de notaris. De Uitvoerende Kamer volgde deze denkwijze niet, en maande de vastgoedmakelaar aan de ‘plichtenleer eigen te maken en te beheersen én toe te passen - zoals die door de wetgever is geredigeerd’ (UK 2019, EB03467).

Het is echter niet voldoende dat de vastgoedmakelaar louter beschikt over een derdenrekening. De richtlijn verplicht in artikel 4 ook dat deze, om duidelijk te zijn tegen opdrachtgevers en derden, openlijk door de vastgoedmakelaar gevoerd moet worden. Dit kan samen gelezen worden met artikel 66 van de plichtenleer dat stelt dat de vastgoedmakelaar-bemiddelaar vanaf zijn derdenrekening enkel op transparante wijze financiële verrichtingen mag uitvoeren. Hij moet ervoor zorgen dat er geen verwarring bestaat tussen deze rekening en een gewone kantoorrekening.

Voorts bepaalt artikel 3 van de richtlijn dat de vastgoedmakelaar enkele bijzondere bepalingen moet naleven. Zo mag de derdenrekening nooit een debetsaldo vertonen, wat vermijdt dat de makelaar voor eigen behoefte geld zou afnemen. Het aanwenden van derdengelden door de vastgoedmakelaar is een zware deontologisch vergrijp waar de tuchtkamers van het BIV zwaar aan tillen.

In een dossier oordeelde de Uitvoerende Kamer over een aangeklaagde vastgoedmakelaar die toegaf derdengelden te hebben aangewend, gezien ze het financieel moeilijk had. Het betrof niet doorgestorte huurwaarborgen ten bedrage van maar liefst €169.000. De Kamer oordeelde dat het buiten kijf staat dat dit handelen strijdig is met de eer en waardigheid elk erkend vastgoedmakelaar en zelfs fnuikend naar de ganse beroepsgroep toe is qua laakbaarheid. De vastgoedmakelaar werd geschrapt van het Tableau van vastgoedmakelaars (UK 2019, EB03418).

In een ander dossier gebruikte de vastgoedmakelaar een optieprijs-voorschot van 23.500 euro die gestort werd op zijn derdenrekening om ‘medische kosten’ te betalen. Op de zitting verklaart zijn raadsman dat de aangeklaagde recht had op een commissie, en meent recht te hebben op die 23.500 euro. Dit is een duidelijke overtreding. Bovendien werd vastgesteld dat er in een periode van twee jaar lukraak grote en kleine bedragen van de derdenrekening naar de eigen rekening werden doorgestort. De leden van de UK besluiten dat de verrichtingen met de derdenrekening door aangeklaagde dermate ernstig zijn dat enkel de zwaarste sanctie een rem kan zetten op zijn onjuist handelen. De vastgoedmakelaar werd geschrapt van het Tableau. Bovendien besloten de leden unaniem om deze maatregel uitvoerbaar bij voorraad te nemen en deze te laten ingaan vanaf de datum van kennisgeving. Het werd ook passend geacht om de uitspraak te vervroegen dan de eerder ter zitting meegedeelde datum van uitspraak (UK 2022, EB04195).

Het BIV stelde samen met de belangenorganisatie van de financiële sector Febelfin een "modelovereenkomst derdenrekening" op.