"Onwettige beoefenaars": Geen BIV-erkenning? Geen vastgoedmakelaar!

Als je te maken hebt met een iemand die geen BIV-erkenning heeft en toch actief is als "vastgoedmakelaar", ga hier dan niet licht over! Wie als zelfstandige het beroep van vastgoedmakelaar op een onwettige manier uitoefent - dat wil zeggen zonder daartoe gemachtigd te zijn door het BIV - begaat een strafrechtelijk misdrijf waarvoor correctionele straffen gelden.

Het BIV neemt al sinds het prille begin de handschoen op tegen nepmakelaars, die dus eigenlijk “vastgoedmakelaars” zonder BIV-nummer zijn. Die strijd is er één die we moeten blijven voeren, want nepmakelaars brengen zowel de consument als de sector schade toe.

Wat is nu eigenlijk het verschil?

Nepmakelaars zijn géén vastgoedmakelaars. Laat dat duidelijk zijn. Ze zijn er niet voor opgeleid, beschikken niet over de nodige beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling, hebben geen toegang tot een derdenrekening waar voorschotten geblokkeerd op kunnen staan, en de Plichtenleer betekent voor hen niets. Met hen in zee gaan is dus enorm risicovol!

Deze Telefacts-reportage legt trouwens heel treffend uit wat de gevolgen kunnen zijn van werken met een illegale makelaar.

Bekijk deze video, en je hebt in 81 seconden de belangrijkste informatie meegekregen. 

Zodra we een dossier openen, volgt er telkens eerst een grondig onderzoek. We zullen onder meer zelf verifiëren of de betrokkene al dan niet wettelijk aan de slag is.

Jaarlijks opent het BIV op die manier honderden dossiers naar aanleiding van mogelijke illegale makelaardij:

• 2013: 435 dossiers
• 2014: 615 dossiers
• 2015: 547 dossiers
• 2016: 545 dossiers
• 2017: 582 dossiers
• 2018: 432 dossiers
• 2019: 371 dossiers
• 2020: 380 dossiers
• 2021: 408 dossiers

Uiteraard – en gelukkig maar – is het echter niet zo dat er in elk geopend dossier effectief sprake is van onwettige uitoefening.

Vaak kan een dossier zonder vervolging worden afgesloten: 

• ofwel schrijft de betrokkene zich alsnog in op de lijst van stagiairs en begint hij aan de BIV-stage,
• ofwel stapt hij over op het statuut van loontrekkende en werkt hij onder toezicht van een erkende makelaar,
• ofwel blijkt dat iemand louter en alleen zijn eigen patrimonium beheert en hij dus niet als vastgoedmakelaar actief is,
• ofwel stopt de betrokkene zijn activiteiten onmiddellijk.

In de andere gevallen vragen we in eerste instantie de onwettige beoefenaar formeel om zich te regulariseren, om zich met andere woorden in lijn met de wetgeving te stellen. Als onderling overleg geen oplossing biedt en de illegale makelaar volhardt, dan stellen we gerechtelijke acties in tegen die persoon en/of de betrokken vennootschap.

Aanbrengers

Om hun portefeuille uit te breiden, doen sommige vastgoedmakelaars een beroep op externe derden die hen in contact brengen met potentiële verkopers of verhuurders. Deze praktijk wordt gezien als een vastgoedmakelaarsactiviteit en dus is een BIV-erkenning nodig om die rechtsmatig te kunnen doen. Deze praktijk is ook in strijd met de Plichtenleer, die samenwerking met een niet-erkende derde verbiedt, aangezien de activiteiten van aanbrengers worden beschouwd als beslissende ondersteuning bij het sluiten van een verkoop-, aankoop- of huurcontract van een onroerend goed dat eigendom is van een derde. Daarom moet iedereen die deze activiteit als zelfstandige uitoefent een BIV-erkenning hebben.

De overdracht van aandelen

Als een vastgoedmakelaar aandelen overdraagt aan zijn werknemer, echtgeno(o)t(e) of kind(eren) dan wordt deze laatste onweerlegbaar beschouwd als een zelfstandige, ook al heeft hij of zij een arbeidsovereenkomst. Zolang deze persoon geen activiteiten als vastgoedmakelaar uitoefent, is deze situatie wettelijk. Maar als hij of zij activiteit(en) als vastgoedmakelaar uitoefent, gaat het om illegale uitoefening.

Het statuut van meewerkende echtgeno(o)t(e)

Het betreft een specifiek statuut dat de partner van een zelfstandige in staat stelt om voor hem of haar te werken. Deze regel is niet van toepassing op een beschermd beroep. Indien de meewerkende echtgeno(o)t(e) het statuut van zelfstandige heeft, mag hij of zij in geen geval zijn of haar door  het BIV erkende partner helpen door activiteiten als vastgoedmakelaar te ontplooien.