Over de vastgoedmakelaar

Eenmaal erkend, kan de vastgoedmakelaar volgens de deelkolom(men) waarop hij is ingeschreven, de titel van “vastgoedmakelaar-bemiddelaar”, “vastgoedmakelaar-syndicus” of “vastgoedmakelaar-rentmeester” dragen en het beroep effectief uitvoeren. De professionele makelaar in vastgoed zal zijn beroep dienen uit te voeren conform de Plichtenleer en zich kwijten van de verplichtingen die aan zijn BIV-erkenning verbonden zijn.

Nogmaals: die erkenning is strikt persoonlijk. Wanneer iemand zonder erkenning een erkend vastgoedmakelaar aantrekt in zijn vennootschap, is dit niet voldoende om zelf als zelfstandige te kunnen makelen. Een persoonlijke erkenning bij het BIV blijft vereist.

Wanneer de zaakvoerder van een vennootschap over een BIV-nummer beschikt, is dit niet voldoende om anderen binnen de vennootschap op zelfstandige basis aan vastgoedmakelaardij te laten doen. Zelfs als zij voor de vennootschap en niet voor persoonlijke rekening werken.

Bedienden?

Bedienden binnen vastgoedkantoren hebben geen BIV-inschrijving nodig, voor zover de bediende werkt onder toezicht van een erkend vastgoedmakelaar. Toch mag een bediende, omwille van de beschermde beroepstitel, zichzelf niet als vastgoedmakelaar voorstellen. Op tuchtrechtelijk vlak is de erkende vastgoedmakelaar verantwoordelijk voor de daden van zijn bediende.

Maar: wanneer een bediende tevens bestuurder, zaakvoerder of vennoot is binnen de vennootschap wordt hij automatisch aanzien als zelfstandige beoefenaar en heeft hij toch een BIV-erkenning nodig.

Aanbrengers?

Ook voor wie als zelfstandige onroerende goederen “aanbrengt”  bij een BIV-erkend vastgoedmakelaar, is een BIV-erkenning vereist. Het als zelfstandige op zoek gaan naar klanten voor een erkend BIV-lid, valt onder vastgoedmakelen, waarvoor een erkenning nodig is. 

Dankzij de voortdurende professionalisering binnen de makelaardij, en het toezicht door het BIV, is de erkende vastgoedmakelaar een onbetwiste meerwaarde. Niet alleen voor datgene wat als één van de belangrijkste transacties in een mensenleven mag beschouwd worden, namelijk het kopen of verkopen van een onroerend goed, maar ook voor het huren of verhuren van een woning. De syndici onder hen zijn bovendien ook voor het beheer en de goede gang van zaken in (mede-)eigendommen een plus. Zeker nu de wetgeving en de spelregels op al die cruciale fronten almaar complexer blijven worden. Schattingen maken, financieringen begeleiden, inzamelen van de noodzakelijke documenten en attesten, vertrouwd zijn met bijzondere of opschortende clausules in overeenkomsten, onderhandelingen voeren, mensen samenbrengen… Allemaal niet eenvoudig en evenmin alledaagse kost.

Een vastgoedmakelaar is echter wél dagelijks met deze materie bezig en kent de moeilijke euvels en gevoeligheden. Je kan hem of haar je vertrouwen geven, want de uitoefening van dit beroep wordt streng gereglementeerd door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.

Precies daarom is het zo belangrijk dat we strijden tegen nepmakelaars, die geen erkenning hebben, niet over een derdenrekening beschikken, niet verzekerd zijn, geen deontologie onderschrijven, zich niet hoeven bij te scholen en dus geen garanties of zekerheden kunnen geven, wat van hen regelrechte oplichters maakt – en geen vastgoedmakelaars. Net zoals kwakzalvers geen artsen zijn, een tekenaar nog geen architect is, en een hooligan geen supporter te noemen is.

Binnen het beroep van zelfstandig vastgoedmakelaar onderscheiden we eigenlijk drie beroepen, met name “vastgoedmakelaar-bemiddelaar”, “vastgoedmakelaar-syndicus” en “vastgoedmakelaar-rentmeester”. Een vastgoedmakelaar oefent één of meerdere van deze activiteiten uit.

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is de persoon die tussenkomt in de relatie tussen koper en verkoper of verhuurder en huurder, en die partijen bij elkaar brengt. Hij verleent, voor rekening van derden, bepalende bijstand met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen.

De vastgoedmakelaar-syndicus beheert dan weer mede-eigendommen in appartementsgebouwen of groepen gebouwen in gedwongen mede-eigendom. Op langere termijn heeft de syndicus ook een taak en verantwoordelijkheid wat het behoud van de verkoop- en verhuurwaarde van de panden betreft.

De rentmeester ten slotte neemt het beheer van onroerende goederen of onroerende rechten die niet tot het domein van de syndicus behoren over van de private eigenaar.

Meer weten over wat de drie deelberoepen inhouden? Bekijk dan onze brochure.

3 beroepen brochure

Waarom een bemiddelaar?

Wil je een onroerend goed verkopen of verhuren, dan komt daar veel meer bij kijken dan een advertentie op het internet plaatsen en een bordje ophangen. Om duidelijkheid over alle bijkomstigheden te krijgen, kan je ofwel beroep doen op de uitvoerige expertise van een vastgoedmakelaar, of je kan er voor kiezen om het zelf aan te pakken.

Stel jezelf zeker op voorhand de vraag of je beschikt over:

• de bekwaamheid en de tijd om een marktonderzoek te doen voordat de verkoop/aankoop of verhuur/huur kan starten?
• voldoende tijd voor verdere studie en voorbereiding, voor de begeleiding van kandidaat-kopers en voor het bezoek van het goed?
• de noodzakelijke informatie met betrekking tot het pand (attesten en certificaten) ?
• de handigheid om ontgoochelingen of afkeer om te buigen naar een (blijvende) positieve ingesteldheid?
• voldoende juridische kennis inzake vastgoed?
• een degelijke financiële en fiscale kennis?
• een realistische en emotioneel-afstandelijke kijk op de waarde van het goed?
• een goede onderhandelingservaring?
• veel geduld?

Als je af en toe “neen” op deze vragen moet antwoorden, is een beroep doen op de diensten van een vastgoedmakelaar zeker zinvol. De makelaar zal immers alles in het werk stellen om:

• de verkoop-, aankoop-, verhuur- of huurwaarde te bepalen;
• een volledig dossier samen te stellen, met alle noodzakelijke stukken (bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat, enz.);
• te onderzoeken of er geen wettelijke bezwaren zijn (hypotheken, schulden, stedenbouw, enz.);
• huurproblemen te bespreken of op te lossen;
• de eigendom of het gevraagde onder de aandacht te brengen van kopers/verkopers en huurders/verhuurders, of ook bij zijn collega’s;
• de bezichtiging te regelen;
• de kopers te adviseren inzake premieregelingen, leningsvormen, vergunningen, enz.;
• met kennis van zaken geduldig financiële, fiscale en juridische onderhandelingen te voeren met de koper/verkoper of huurder/verhuurder;
• een akkoord te bereiken en de onderhandse verkoop- of verhuurovereenkomst op te stellen;
• de verkoop af te werken tot de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris;
• de huurwaarborg te regelen.

Waarom een syndicus?

De syndicus van een mede-eigendom is een erkend professional die instaat voor het administratief, financieel en technisch beheer van de VME. Hij beschikt over voldoende financiële, fiscale, juridische en bouwkundige kennis, die rechtstreeks of onrechtstreeks met zijn functie te maken heeft. Om dit te kunnen doen, heeft hij de nodige zin voor organisatie om, onder andere, problemen die bij het beheer van een goed komen kijken, op te lossen. Hij ziet er op toe dat het goed, dat hem als beheerder wordt toevertrouwd, een probleemloze investering wordt en blijft.

Aan de professionele syndicus worden hoge eisen gesteld wat deontologie, eerbaarheid en financiële borgstelling betreft. Bij de uitbating, het onderhoud en de instandhouding van een onroerend goed, en de organisatie en afhandeling van de geldstromen die daarbij komen kijken, is een maximale betrouwbaarheid cruciaal.

Het is duidelijk dat syndici in hun functie een belangrijke impact hebben op het leven van de mede-eigenaars. Omdat (te) goedkoop beheer niet noodzakelijk goed beheer is, kies je best voor kwaliteit en zekerheid. En een professionele syndicus levert dat.

Waarom een rentmeester?

De rentmeester…

• staat in voor het innen en indexeren van de huurgelden;
• ontfermt zich in de plaats van de eigenaar over de potentiële en reële problemen tussen huurder en verhuurder;
• zoekt mee naar dat vastgoed dat het best aan de verwachtingen van een belegger of investeerder voldoet en bestudeert hiervoor het mogelijke rendement;
• staat de investeerder bij bij de transactie zelf;
• bepaalt vanuit een grondige kennis van de huurmarkt bij elke verhuring de optimale huurprijs;
• …

Het toevertrouwen van een vastgoedportefeuille aan een rentmeester vraagt natuurlijk de nodige garanties. In dat opzicht is het goed om te weten dat ook rentmeesters zich verplicht moeten aansluiten bij het BIV en zij daardoor de deontologische regels onderschrijven. 

Er zijn enkele aanverwante beroepen aan het beroep van vastgoedmakelaar. Deze beroepen zijn niet beschermd en vallen dus niet onder de controle van het BIV. Beoefenaars van deze beroepen mogen evenzeer niet zonder BIV-erkenning vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen.

Vastgoedhandelaar

Er is een duidelijk verschil tussen vastgoedhandelaars en -makelaars. Wie op meer dan toevallige wijze in “eigen naam, voor eigen rekening” en met het oog op de doorverkoop onroerende goederen aankoopt, is een vastgoedhandelaar. Het verschil met een vastgoedmakelaar zit in het feit dat deze laatste als tussenpersoon bemiddelt tussen kopers en verkopers met het oog op een overeenkomst tussen beiden, waar een vastgoedhandelaar zijn “eigen” onroerende goederen (al dan niet na renovatie) verkoopt.

Wie vastgoedmakelaar én vastgoedhandelaar is, moet elk belangenconflict vermijden en de potentiële opdrachtgever er op wijzen in welke hoedanigheid hij tussenkomt.

Vastgoedpromotor

Een vastgoedpromotor is degene die vastgoedprojecten ontwikkelt, ze eventueel op eigen risico bouwt en verkoopt of laat verkopen. De vastgoedpromotor moet eveneens over een goede kennis van de markt beschikken, een inzicht hebben in de vraag naar vastgoed en terugvallen op een grote technische en bouwkundige bagage.

Vastgoedexpert

De vastgoedexpert is degene die regelmatig belast wordt met het uitvoeren van deskundige onderzoeken in de vastgoedsector. Dat beslaat een vrij groot terrein, gaande van waardebepalingen over plaatsbeschrijvingen tot huur- en brandschadebepalingen. Hiervoor is heel wat marktkennis en technische bagage vereist. Er bestaat een verzoekschrift om de beroepstitel van “vastgoedexpert” te beschermen.